Спорные границы. Жильцы ЖК на Горе спасают двор от строительства огромного офисника

Барнаульцы считают, что земельный участок под бизнес-центр выделили с нарушением

Собственники квартир в закрытом пятиэтажном доме на Змеиногорском тракте, 100, уже месяц живут в страхе. С тех пор, как узнали о том, что в их дворе развернется строительство девятиэтажного офисника с подземной парковой. Люди выяснили, что более десяти лет назад участок дома, на котором, помимо здания, расположен проезд, парковки, детские площадки, был разделен на два. Теперь работать под боком у ЖК намерена известная в Барнауле строительная компания "Мой дом". Жильцы уверены: выделение участка прошло незаконно, с нарушением российского законодательства. Потому собственники квартир через суд намерены добиться пересмотра границ земли. Это позволит предотвратить возможное строительство. В компании "Мой дом" amic.ru сообщили: сделку по покупке участка девелопер считает абсолютно легитимной, а потому отказываться от своих планов не намерен. Как возник земельный конфликт и какие доводы приводят его стороны – в материале amic.ru.

"Земельный" сюрприз

Скрытый от глаз высокими елями дом на Змеиногорском тракте, 100, – это небольшое пятиэтажное здание с закрытой территорией и богатой историей. В конце 80-х годов объект начали возводить как лабораторно-производственный корпус. Работы проводили по заказу ООО "Росэнерго".

Но в 2005 году здание реконструировали: ему надстроили пятый этаж и переделали под жилой дом. Собственники квартир гордятся двором ЖК: красивый, ухоженный, с многолетними соснами и елями. Однако месяц назад из СМИ люди узнали, что под их окнами развернется строительство офисного центра.

1 августа 2024 года в администрации Барнаула состоялось заседание градсовета, на котором презентовали проект здания. Его площадь – почти 2 тыс. квадратных метров. Под объектом запроектирована парковка на 71 машино-место.

Информация о будущем "соседе" стала для барнаульцев шоком. Жильцы отмечают: никто из представителей девелопера с ними не связывался, не информировал и не обсуждал предстоящую стройку.

Люди жалуются: проект здания родился из-за "земельных" ошибок, которые допустили много лет назад. В 2007 году, когда дом уже был реконструирован, участок под ним поставили на кадастровый учет: ему присвоили номер, определили границы.

Жилой дом на Змеиногорском тракте, 100 / Фото предоставлено жителями

Но в 2012-м "Росэнерго" решило уточнить границы земельного участка (зачем – собственники не понимают) и внезапно – разделить его на два. Один оставался под многоквартирным домом и по закону принадлежал всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

При этом территорию на кадастровый учет не поставили, информации о нем до сих пор нет в Едином государственном реестре недвижимости. А все разделение вообще происходило за спинами у собственников квартир.

Хотя, согласно Жилищному кодексу РФ, "уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции" (ст. 39, п. 3).

Жительница дома Юлия рассказала amic.ru: несколько месяцев назад собственники квартир решили завершить брошенное "Росэнерго" дело и поставить участок на кадастровый учет (о том, что его нет в базе ЕГРН, барнаульцы знали). Они обратились к кадастровому инженеру, чтобы определить границы земли под домом. Вот тут-то и выяснилось, что половина участка уже не относится к ЖК.

"Часть жителей до сих пор не знают о нарушении прав. Они купили квартиры, жили, пользовались участком. Информацией в ЕГРН они и не интересовались, считали, что земля под домом принадлежит им. Но только недавно выяснилось, что это не так. Мы узнали обо всем от кадастрового инженера (специалист проводил уточнение границ участка. – Прим. ред.). Выяснилось, что границы участков проходят по стене дома. Даже проезд к дому находится на соседнем участке", – объясняет Юлия.

Жилой дом на Змеиногорском тракте, 100 / Фото предоставлено жителями

Добиваться справедливости женщина намерена в суде. В начале августа 2024 года она подала исковое заявление в Центральный районный суд Барнаула. В нем Юлия отмечает, что собственников квартир фактически лишили всего дворового пространства. Более того, разделение территории угрожает безопасности людей.

Из искового заявления:
"Земельный участок выделен без учета подъезда пожарной и иной техники к многоквартирному жилому дому, без учета существующего с момента ввода дома в эксплуатацию места вывоза ТБО, без учета возможности подъезда к месту вывоза ТБО и разворота техники для вывоза ТБО для выезда на Змеиногорский тракт, без учета элементов инфраструктуры и озеленения многоквартирного жилого дома, существующих более 15 лет".

"Дом не выдержит"

Предотвратить строительство офисного центра жильцы намерены по другой причине: их беспокоит состояние пятиэтажного здания. Собственники предполагают, что объект не переживет подготовки котлована для подземной парковки.

"Офисный центр запроектировали во дворе, там дети гуляют, стоят игровые площадки. И впритык к нам они планируют поставить здание. Никто с нами не разговаривал, не согласовывал. По документам на их участке теперь даже трансформаторная находится, которая питает наш дом. Само здание, построенное почти 40 лет назад, пережило реконструкцию. Если начнут строить подземную парковку, дом не выдержит", – считает житель дома Иван.

Юлия добавляет: к дому ведет единственный проезд, который при начавшемся строительстве и регулярном передвижении тяжелой техники будет разбит.

"Жители категорически против, чтобы ездили по нашему земельному участку, дорога у нас одна, она придет в негодность, вряд ли ее кто-то будет ремонтировать. Не представляю, чтобы как для девятиэтажного здания здесь будут готовить сваи. Нашему общему имуществу, включая дороги, придет конец", – переживает женщина.

Юлия уверена: собственники квартир смогут выиграть дело. Если не получится признать решение о выделении второго участка недействительным, то точно удастся изменить площадь территории, на которой сейчас расположен дом. Хотя бы потому, что от многоквартирного здания положен отступ.

Проект офисника на Змеиногорском тракте, 100а / Фото: мастерская "Классика"

"Очевидно, что границы участков не могут проходить по стене дома – на восемь метров от здания нужно отступить по пожарным нормам. У меня есть ответ МЧС, что к дому должен быть организован проезд пожарной техники. При возведении здания застройщик также должен отступить от границ своего участка несколько метров. За счет изменения границ строительство здания станет просто невозможным, так как участок не будет подходить по нормативам: он станет мал для такого крупного объекта", – уверена жительница дома.

"Готовы к диалогу"

В строительной компании "Мой дом", которая и намерена возвести офисный центр, опровергают обвинения людей в "молчании". В организации amic.ru сообщили: представители застройщика ранее общались с управляющей компанией, которая обслуживает дом на Змеиногорском тракте. Эту коммуникацию девелопер намерен поддерживать. В компании также считают: никакое законодательство ими не нарушено.

"Земельный участок был приобретен на праве собственности с соблюдением действующего законодательства РФ. Предыдущий собственник открыто добросовестно владел земельным участком с находящимися на нем строениями (с 2016 года). Смежный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не поставлен на кадастровый учет, границы участка собственники квартир не сформировали до сегодняшнего дня. Жителям дома не единожды было отказано в удовлетворении исковых требований", – сообщили в компании.

Также девелопер указал, что строить объект будут в соответствии с проектной документацией, "разработанной с соблюдением норм действующего законодательства РФ, получившей положительное заключение экспертизы".

"На строительной площадке строительные работы будут вестись с обеспечением безопасности работ для третьих лиц и окружающей среды, и соблюдением требований безопасности труда. Негативные факторы, которые могут повлиять на строительство и окружающую застройку от строящегося здания, отсутствуют. Мы всегда готовы к диалогу и обсуждению возникших вопросов с целью достижения общих интересов", – заключили в компании.

В исковом заявлении, которое подали жители в суд, компания "Мой дом" (если быть точнее, то относящаяся к ней фирма "СЗ "Бизнес-центр на Горе") указана ответчиками. Первое заседание по этому делу состоится 28 октября 2024 года.

Гигант под боком

По задумке архитекторов, здание будет состоять из двух блоков. На первом этаже планируется разместить большой спортивный зал, где можно будет заниматься игровыми видами спорта. На втором – фитнес-центр. Какой именно – пока неизвестно. Второй блок отдадут полностью под деловые и офисные помещения. Площадь кабинетов не самая большая: от 18 до 50 квадратных метров.