И новостройки, и вторичка. Рынок ипотеки на Урале восстанавливается

Выдачи ипотеки в Уральском ФО, как и в целом по России, фактически восстановились до уровня спроса, предшествующего всплеску, связанного с переформатированием программ господдержки в июне 2024 года.

Объемы ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране. При сохранении темпов продаж второй половины 2024 — первой половины 2025 года региональному рынку первичного жилья может грозить затоваренность, поскольку за последние 4 года на территории УрФО объемы нового строительства росли опережающими темпами.

При этом три четверти приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге, Тюмени и Челябинске. Жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жилье и при наличии потребности в «первичке», скорее всего, переедут.

К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка.

Два Урала: строящийся и построенный

Уральский регион активно застраивается: начиная с 2020 года доля жилья, построенного за последние десять лет, там выше, чем в целом по стране. При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья — 1987, по этому показателю Уральский ФО находится на четвертом месте среди федеральных округов России, то есть может считаться в целом типичным регионом по уровню обеспеченности новостройками.

Три четверти приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге (42,1 %), Тюмени (26,8 %) и Челябинске (7,5 %). Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Сургута (4,3 %), Верхней Пышмы (1,7 %) и Нефтеюганска (1,2 %).

География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится чуть более трети — это Екатеринбург (18,0 %), Челябинск (11,5 %) и Тюмень (7,2 %). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Нижнем Тагиле (4,0 %), Нижневартовске (3,5 %) и Магнитогорске (3,4 %). При этом Нижний Тагил обогнал Курган (3,9 %).

Отметим, что вся Курганская область представлена в ТОП-20 как первички, так и вторички только своим административным центром.

Жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жилье и при наличии потребности в «первичке», скорее всего, переедут. При этом доход выбирающих квартиру в новостройке в целом выше. Это объясняется тем, что покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жилье по Уральскому ФО в 2024 году составлял всего 47 % от чека по ипотеке на новостройки, а в 2025 году этот показатель снизился до 38 %. Впрочем, в целом по России этот показатель изменился даже чуть значительнее: с 46 до 36%.

Таким образом, проблема доступности жилья сильно зависит от баланса предложения и спроса.

В поисках баланса спроса и предложения

Выдачи ипотеки в Уральском ФО, как и в целом по России фактически восстановились до уровня спроса, предшествующего всплеску, связанного с переформатированием программ господдержки в июне 2024 года. При этом в пересчете на количество рабочих дней объемы выдач растут ежемесячно с февраля 2025 года.

Выдачи ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране.

Распроданность строящегося жилья на территории УрФО, более высокая, чем в целом по стране, в первой половине года резко снизилась. Это связано с тем, что за последние 4 года на территории УрФО опережающими темпами росли объемы новостроек. При сохранении темпов продаж второй половины 2024 — первой половины 2025 года региональному рынку первичного жилья может грозить затоваренность.