Успеть до ужесточения: что происходит с ипотекой и жильем в Томске

ТОМСК, 28 апр – РИА Томск. Томский рынок недвижимости после ажиотажного спроса в конце 2025 года вошел в период охлаждения: продажи новостроек в начале этого года просели, рыночная ипотека по-прежнему слишком дорогая, а взять семейную стало сложнее из-за новых требований. При этом участники рынка считают, что сейчас удачный момент для тех, кто действительно планирует улучшить жилищные условия. Что происходит с ценами, ипотекой и спросом – в материале РИА Томск.Ранее сообщалось, что с 1 февраля 2026 года изменились условия семейной ипотеки. Основное изменение заключается в том, что теперь можно оформить лишь одну ипотеку на семью. Поэтому созаемщиками в обязательном порядке должны выступать оба члена семьи. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов.Томский рынок недвижимости в цифрахПо словам директора томского бюро оценки недвижимости "ТОККО" Дмитрия Хлопцова, по итогам первого квартала 2026 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске составила 128,6 тысячи рублей. При этом динамика на первичном и вторичном рынках разошлась: новостройки за первый квартал подешевели примерно на 1,5% – до 152-154 тысяч рублей за "квадрат", а вторичное жилье, наоборот, подорожало."В начале нынешнего года темпы роста цен на жилье в Томске заметно снизились. С лета прошлого года цена выросла на 3,8%, что существенно ниже уровня официальной инфляции", – подчеркнул Хлопцов.По его словам, такая ситуация отличается от предыдущих лет, когда рост цен поддерживался высоким спросом и доступными льготными программами. Сейчас покупатели ждут снижения ставок, продавцы не готовы резко снижать цены, а застройщики ограничены ростом себестоимости строительства."На март 2026 года средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составила 20,25%, на вторичном – 19,98%. Для сравнения: в декабре 2022 года средняя ставка составляла 10,84%, в том числе 6,66% на первичном рынке и 11,1% на вторичном", – приводит статистику эксперт.Еще один показатель охлаждения рынка – сокращение предложения. Если в декабре 2022 года в продаже была 2731 квартира, то в марте 2026-го – 1467. По словам Хлопцова, собственники не спешат продавать жилье, поскольку не понимают, что делать с деньгами после сделки: высокие ставки по ипотеке ограничивают возможность купить новое жилье, а ожидания по рынку остаются неопределенными.При этом изменилась и структура предложения. Однокомнатные квартиры занимают 34% рынка, двухкомнатные – 32%, трехкомнатные – 34%. Раньше однокомнатные квартиры традиционно были самым активным сегментом – их покупали как первое жилье или инвестицию. Сейчас спрос распределен почти равномерно, что, по мнению эксперта, говорит об отсутствии единой понятной стратегии у покупателей.Накануне июльских измененийГлавный аналитик Томской домостроительной компании (ТДСК) Борис Черников отметил, что после изменения условий семейной ипотеки первичный рынок заметно "просел". Однако сравнение идет с очень высокой базой: в декабре 2025-го и январе 2026 года на рынке был ажиотажный спрос. Покупатели понимали, что с февраля условия программы изменятся, и старались успеть оформить сделку до вступления новых правил."В ноябре–декабре уже была информация о том, что условия изменятся, и люди стремились приобрести квартиру по "расширенной" семейной ипотеке, пока такая возможность была. Сейчас на рынок приходят те, кто пытается решить реальную потребность в улучшении жилищных условий… Поэтому в марте и апреле динамика выдач в месячном выражении снова стала положительной за счет притока потребителей, ориентированных на улучшение жилищных условий", – сказал Черников.По его словам, ипотека по-прежнему занимает основную долю сделок на первичном рынке. Но речь идет прежде всего о субсидированных программах: семейной, военной и других льготных вариантах. Рыночная ипотека при ставках около 20% фактически не работает как массовый инструмент покупки новостроек.При этом меняется структура спроса и портрет покупателя. Если в 2019 году основным клиентом были люди 25-35 лет, то сейчас активнее покупают жилье люди 35-45 лет, а также старше 55-ти."По итогам апреля, а также в мае и июне мы ожидаем увеличение спроса на семейную ипотеку. Это связано с тем, что во втором полугодии вероятен ввод дифференцированной "семейной" ставки, зависящей от количества детей. Вероятно, эти ожидания еще до июля 2026 года простимулируют взять семейную ипотеку тех, кто до сих пор раздумывал", – резюмирует специалист.Что видят банки?Представители банков отмечают, что действительно после февральского охлаждения рынок ипотеки начал постепенно восстанавливаться. Так уже в марте банки вновь зафиксировали рост выдач и заявок.Заместитель управляющего Томским отделением Сбера Варвара Игнатович отметила, что прогнозы по ключевой ставке стали более осторожными: если в декабре прошлого года Сбер ожидал ее на уровне 12%, то сейчас речь идет о 13%. Это влияет и на прогнозы по ипотеке: по стране объем выдач ипотеки с господдержкой ожидается на уровне 2,9 триллиона рублей против 3,2 триллиона по итогам 2025 года. При этом по базовым программам, наоборот, возможен рост до 2 триллионов рублей."Количество поданных заявок на получение ипотечного кредита продолжает увеличиваться. Одобрение получают, конечно же, не все, но интерес к этому инструменту у населения есть, и он продолжает расти. В настоящее время показатель сопоставим с уровнем 2024 года", – сказала Игнатович.По ее словам, банки предлагают клиентам инструменты, которые помогают снизить нагрузку на старте. Например, спросом пользуется ипотека со сниженным платежом на первые 13 месяцев. Такой продукт особенно востребован у покупателей квартир без отделки или у тех, кто планирует ремонт сразу после сделки: меньший платеж в первый год позволяет направить часть средств на обустройство жилья. Кроме того, клиентам напоминают, что через 13 месяцев после заключения сделки ставку можно будет рефинансировать.Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова также отмечает, что февральское снижение активности оказалось временным. По ее словам, в марте 2026 года рынок "отыграл" февральское охлаждение: объем выдач ВТБ увеличился на 70% к марту 2025 года, а по сравнению с февралем 2026-го вырос в два раза."Из актуальных трендов отмечу увеличение спроса на рыночную ипотеку – в феврале и марте 2026 года на нее пришлась треть всего объема выдач. Начиная с марта, эксперты ВТБ фиксируют возврат спроса к госпрограммам после его охлаждения в феврале из-за корректировки условий по семейной ипотеке. При этом клиенты стали активнее рассматривать и готовые квартиры по рыночным программам – банки реагируют на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ снижением ставок", – сказала Нурганова.Она добавила, что ВТБ с 1 апреля снизил ставки по рыночной ипотеке для кредитов с первоначальным взносом от 50%. Ранее банк также упростил условия получения ипотеки для всех клиентов с подтвержденным доходом, опустив минимальный первоначальный взнос с 30,1 до 20,1% в разрезе рыночных программ. Параметры распространяются на покупку квартир, апартаментов, таунхаусов, готовых домов, земельных участков, машино-мест и кладовых.В банке "Левобережный" отмечают стабильно высокий спрос на семейную ипотеку и постепенное восстановление интереса к рыночным программам. Начальник отдела ипотечного кредитования томского отделения банка "Левобережный" Лариса Гришко сообщила, что в первом квартале 2025 года банк сфокусировался на обеспечении доступности семейной ипотеки, в результате чего ее доля в общем ипотечном портфеле достигла 90%.По данным банка, в четвертом квартале 2025 года и январе 2026-го спрос дополнительно стимулировался ожиданием возможных корректировок параметров программы: заемщики стремились зафиксировать текущие льготные условия."Такая динамика подтверждает, что для многих семей улучшение жилищных условий остается приоритетом. Клиенты тщательно планируют покупку, стараясь воспользоваться выгодными параметрами на длительный срок", – отметила Гришко.Параллельно в банке фиксируют восстановление спроса на рыночные ипотечные продукты. Так, если в первом квартале 2025 года средний размер выдаваемого кредита составлял 1 миллион рублей, то к первому кварталу 2026 года он вырос до 3,8 миллиона рублей. В банке это связывают с ростом стоимости недвижимости на рынке и готовностью заемщиков брать более крупные обязательства ради приобретения просторного и комфортного жилья.Длинные сделки и ипотечные разводыПо словам коммерческого директора ТДСК Анны Облаковой, обязательное участие обоих супругов в оценке платежеспособности стало одним из самых заметных ограничений для семейной ипотеки. Если раньше семья могла выбрать, на кого лучше оформить кредит, исходя из дохода и кредитной истории, то теперь банк проверяет обоих. И даже небольшая просрочка у одного из супругов может стать причиной отказа."Практически каждая третья семья у нас оказалась с проблемами. У кого-то есть просрочки, и банк, видя просрочку одного из супругов, ставит крест на всей сделке. Условия поставили такие, что обоих супругов рассматривают на предмет платежеспособности. На этом фоне у нас несколько семей пошли разводиться. Они находятся в процессе развода, и это тоже не быстро", – сказала Облакова.Кроме того, семьи сталкиваются с еще одним ограничением – требованием регистрации ребенка по адресу основного заемщика. Если ребенок прописан в другом месте, например из-за школы, семье приходится менять регистрацию.Все эти изменения привели к тому, что сделки на рынке недвижимости стали занимать заметно больше времени. Если раньше от одобрения кредита до выхода на сделку можно было дойти за неделю, то теперь процесс часто растягивается на месяцы.Как замечают эксперты, одним из возможных решений могло бы стать закрепление приобретаемого жилья за ребенком. В этом случае не всегда пришлось бы привлекать второго супруга в качестве созаемщика, а значит, часть отказов из-за кредитной истории одного из родителей можно было бы избежать.Что будет с семейной ипотекой летомУчастники рынка ожидают новых изменений по семейной ипотеке уже летом 2026 года. Окончательных параметров пока нет, но среди обсуждаемых вариантов – дифференциация ставок в зависимости от количества детей.По словам участников обсуждения, если будет реализован сценарий, при котором ставка составит 12% для семей с одним ребенком, 6% – с двумя и 3–4% – с тремя и более детьми, доступность семейной ипотеки может снизиться на 20%, а ежемесячные платежи в среднем вырастут сразу на 38%.При этом при введении дифференцированных ставок более 10% семей перестанут соответствовать критериям банков."Если есть возможность получить семейную ипотеку сейчас, лучше не тянуть. Не исключено, что вырастет ставка для семей с одним ребенком, а таких очень много. Желающим улучшить жилищные условия надо понимать, что в нынешних условиях нагрузку на государственный бюджет по субсидированию семейной ипотеки будут планомерно снижать", – отметила Облакова.Участники круглого стола отметили, что сейчас застройщики и банки готовы работать с каждым клиентом индивидуально: помогать с продажей квартиры, предлагать обмен, рассрочку, скидки и разные варианты субсидирования ставки."Сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация в пользу покупателя. Спрос снизился, ипотека остается дорогой, а продавцы и застройщики вынуждены быть более гибкими. Это не значит, что цены резко пойдут вниз, но у покупателя появляется больше возможностей выбирать, сравнивать предложения и договариваться", – резюмирует Хлопцов.Реклама.  Рекламодатель ПАО "ТДСК". Идентификационный  номер рекламы: 2W5zFH33yay