Многомиллионный балласт: нужны ли Ставрополью выставленные на продажу гиганты коммерческой недвижимости
«Победа26» составила топ крупной и дорогой коммерческой недвижимости, которую продают в Ставропольском крае. Информация об этом представлена на популярных интернет-сервисах для размещения объявлений.
Гостиницы
Самым дорогим коммерческим объектом на сайте оказалось здание гостиницы площадью 6017 квадратных метров. Оно находится в Кисловодске, на проспекте Мира. Стоимость — 650 миллионов рублей, год постройки — 2015-ый.
В объявлении говорится, что пансионат рассчитан на 70 номеров и 6 апартаментов. Первый и второй этажи предназначены под лечебно-оздоровительную базу.
«Внутри помещения проведены все коммуникации: электричество, вода, канализация. Стены отштукатурены, на полу стяжка», — написал автор объявления.
Продажей крупного объекта занимается агентство недвижимости. Специалист фирмы рассказал, что, несмотря на стоимость здания, заинтересованные в нём лица есть.
«Гостиницу продают года три, наверное. Она строилась не для продажи, а для себя: в планах было самому открыть. Потом, по своим причинам, они передумали. Звонят, интересуются (потенциальные покупатели. — Прим. ред.). Не раз показывали. Объект недешёвый. Не у каждого есть возможность такой объект купить и ещё отремонтировать. По большей части интересуются москвичи, которые дистанционно рассматривают. Кто-то вот должен приехать. Объект сам по себе неплохой: в центре города. Для гостиницы или пансионата это хороший вариант», — поделился специалист по продаже коммерческой недвижимости Тигран Оганджанян.
Специалист также добавил, что продажа таких объектов — процесс небыстрый.
«Потому что очень ограниченный контингент может купить. В основном такие объекты покупают москвичи или заграница. Раньше в Кисловодске не было такой заинтересованности. Это началось всё относительно недавно, когда начал развиваться город», — подчеркнул Тигран Оганджанян.
В перечень продающейся дорогой недвижимости попал и ресторанно-гостиничный комплекс «АртХолл» в Минеральных Водах. Объект площадью в 5,3 тысячи квадратных метров оценили в 400 миллионов рублей. Последний раз объект ремонтировали в 2014 году.
В объявлении говорится, что в гостинице имеются 60 номеров, кафе, залы для торжеств и банкетов, поминок. Кроме того, есть административное помещение и парковка. Рассказывать о причине продажи по указанному на сайте телефону отказались.
Риелтор Анастасия Савина считает, что шансы продать такой объект невелики.
«Окупаемость гостиничного бизнеса — длительная. Сам город Минводы — маленький. Действующих курортов нет, туристических объектов нет, население — 73900 человек. Соответственно, туристы, прилетающие на КМВ, нанимают такси и сразу отправляются по месту прибытия. В основном в Кисловодск, Пятигорск, Железноводск или горные курорты — Архыз и Домбай. Иностранным инвесторам гостиничный бизнес в России вообще малоинтересен, а местные вкладывают в проекты с более низким периодом окупаемости», — отметила специалист.
По данному объекту высказался и риелтор Николай Хапцов.
«Окупаемость такого объекта должна быть максимум 7-10 лет для этой цены. Тогда проводится аудит прибыли и рентабельности, создаётся рабочая группа из юристов, бухгалтера, эксперта рынка недвижимости, финансовых консультантов. Она консультирует стороны по данной сделке, определяя среднюю цену объекта. Группа решит задачи продавца и удовлетворит потребности покупателя. Продажи коммерческих объектов лучше делегировать профессионалам, если, конечно, цена не бросовая, когда объект продаст сам себя», — считает эксперт.
Элеватор
В селе Бурлацком Благодарненского округа выставили на продажу элеватор площадью 38 тысяч квадратных метров. Согласно объявлению, помещение может вместить 100 тысяч тонн зерновых и 30 тысяч — масленичных. В собственности находятся железная дорога, тепловоз и депо. Объект оценивают в 500 миллионов рублей. Комментировать причину продажи по телефону отказались.
Объявление принадлежит некоему Юрию из Москвы. Мужчина также продаёт гостиницу в Ставрополе за 500 миллионов рублей и земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Его стоимость — 300 миллионов рублей.
В администрации Благодарненского округа пояснили, что информацией о продаже элеватора на располагают. В муниципальную собственность он не входит.
Риелтор Андрей Лелеко предположил, что подобный объект может искать покупателя годами, так как требует больших вложений.
«По таким крупным совдеповским объектам, как элеватор с устаревшими мощностями, которые требуют замены и реконструкции, есть понимание, что цены завышены. Ведь ремонт зданий и замена мощностей требует колоссальных вложений. По факту мы приобретаем участок и старые постройки с оборудованием, что влияет на рентабельность. Поэтому такие объекты висят годами», — считает специалист.
Нижние минеральные ванны
Объект расположен в Лечебном парке Ессентуков. Его стоимость оценивают в 225 миллионов рублей.
Общая площадь существующей постройки составляет 2 347 квадратных метров. Также в комплекс «Нижние минеральные ванны» входят иные здания и сооружения. Их площадь — 925,6 квадратного метра. Всё расположено на земельных участках, срок аренды которых — 49 лет, до 2056 года.
В компании, занимающейся продажей комплекса, рассказали, что желающих приобрести или инвестировать пока немного. Однако, по словам специалиста, это перспективный объект.
«Тут либо инвестиционный проект, либо продажа. Больше собственник смотрит, конечно, в сторону инвестора, который относительно градостроительного проекта позволит сделать либо рекреационную зону, либо гостиницу, либо восстановить грязелечебные ванны. Сумма инвестиций огромная. Мы общались с инвесторами, которые планировали войти в проект, и эта сумма была больше сотни миллионов рублей. Интересуются нечасто и немного, но раз в полгода — да. Это центр города, плюс текущий поток отдыхающих год от года увеличивается, и инфраструктура города растёт», — рассказал специалист.
В администрации Ессентуков отметили, что подыскивать покупателей комплекса может только сам собственник.
ТРЦ «Галерея» в Ставрополе
В конце декабря появилось объявление о продаже помещений торгового центра площадью больше 4709 квадратных метров. Стоимость — 300 миллионов рублей. Поиском покупателей занимается риелторское агентство. Перспективность данного объекта прокомментировал проектировщик ТРЦ «Галерея» Виктор Маркелов.
«Его построили за такую цену. Но это было в начале 2000-х. Тогда себестоимость была около 250 миллионов. Там много совладельцев. Наверное, это один из совладельцев продаёт свои площади. 300 миллионов — это, видимо, цена за какую-то часть. Думаю, что за 20 лет капитализации этого здания оно миллиард, наверное, стоит. Это вопрос рынка», — рассказал Виктор Маркелов.
Архитектор также поделился мнением о том, как сделать здание более востребованным.
«Если бы здание освободили, я бы сказал, что давайте там сделаем молодёжный культурно-развлекательный центр. Там кинозал есть, ресторан, каток был. Жилья там не будет — это нежилое здание. Поликлиники тоже не будет. Офисы? Они сейчас никому не нужны. Торговые помещения размещать там плохо из-за того, что не подъехать, не отъехать. А на общественном транспорте ехать в бутики — смешно. Молодёжный центр, возможно, был бы актуален. Рядом общежития студентов, молодёжь в центре есть, которая может подтянуться», — считает проектировщик здания.
Виктор Маркелов также добавил, что капитально что-то изменить в здании не получится, так как не позволяет конструктив.
«Его построили без стоянок. Сейчас по нормам строить так нельзя. Условно, 50 процентов должно быть под застройку, а 50 — под благоустройство. Что-то пристраивать там некуда. Надстраивать? Там и так этаж надстроили. Капитальную реконструкцию — никак. Там очень мощный железобетонный каркас. Они хотели расширить где-то, вниз опустить два эскалатора — ничего не получается из-за конструктива. Пришлось сделать один эскалатор узенько. Там всё завязано на каркасе. Только перегородки можно выбросить или добавить», — прокомментировал Виктор Маркелов.
Перспективность коммерческой недвижимости на Ставрополье
По словам Анастасии Савиной, на Ставрополье пользуются спросом крупные сельскохозяйственные объекты или готовый рентабельный бизнес со стабильным доходом. Однако пандемия внесла свои коррективы и здесь.
«До пандемии коммерческая недвижимость была ходовой, было много мелких предприятий торговли во главе ИП. На данный момент интерес к коммерции просел, многие ИП попросту закрылись, а кто остался на плаву — несёт убытки, так как покупательская способность населения тоже снизилась. Вот и выходит на рынок всё больше коммерческой недвижимости, но спрос на неё невелик», — отмечает специалист.
Как правило, крупные покупки совершают приезжие. Местные приобретают в основном жилую и коммерческую недвижимость в ценовом диапазоне от 1,5 до 50 миллионов рублей.
Что касается сроков продажи, то Анастасия Савина считает, что объекты по правильной рыночной цене не могут продаваться годами.
«Многие собственники выходят на рынок, вообще не представляя, что такое рыночная или продажная цена объекта, как она складывается и из чего. Правильно оценённый объект продаётся от месяца до трёх», — говорит собеседник.
Риелтор Николай Хапцов также отмечает, что в регионе часто продают крупные объекты.
«В основном это старые совдеповские объекты. Коммерческая недвижимость в крае — ходовой товар. Чаще всего это торговые площади для сдачи в аренду. Местные покупают именно такие, в основном до 50 миллионов. Всё, что дороже — это приезжие», — рассказал специалист.
Риелтор также отметил, что во время пандемии на рынке увеличивается количество коммерческих объектов, требующих денежных вливаний на содержание и обслуживание.
«Долги растут, и бизнес вынужден закрывать предприятия и продавать имущество. Опять же, это касается производства и не относится к гостинично-санаторному кластеру», — говорит Николай Хапцов.
Что касается сроков продажи крупных объектов, то риелтор Андрей Асеев считает, что это время может растянуться и до полутора лет.
«Как правило, дорогостоящие объекты продают долго, если они не ниже рынка и не ниже себестоимости. Так же, как и частные дома. Это не такой ходовой товар, его не раскупают десятками, как те же квартиры типовые. Квартиры, которые стоят дорого, эксклюзивные в плане мебели, с большой планировкой, тоже могут и год продаваться, и полтора. Тут должен быть покупатель, которому подходит этот объект. Тем более если это коммерческий объект. Кроме того, если под зданием находится хороший участок и он кому-то станет интересен, то на здание никто и обращать внимание не будет. Его снесут и возведут что-то подходящее», — заключил Андрей Асеев.