Почему в России почти нет доходных домов

До революции доходные дома были так распространены, что чуть ли не каждый второй интересный дом в историческом центре Петербурга на поверку оказывается бывшим доходным. Аристократы обожали вкладываться в доходные дома: вспомним хотя бы Толстовский дом на набережной Фонтанки или дом князя Мурузи на Литейном.

Доходные дома были важной частью культурной жизни. К примеру, упомянутый дом князя Мурузи — одно из самых красивых зданий города, а по совместительству — временный приют для многих писателей и поэтов: от Зинаиды Гиппиус, которая жила там ещё до революции до наших современников, Иосифа Бродского и Даниила Гранина.

Бизнес-идея была прямолинейно простой. Инвестор строил дом, потом управляющий сдавал квартиры в аренду. Арендаторы получали уютное и хорошо обслуживаемое жильё, город — инфраструктуру и рабочие места, инвесторы — прибыль. Выигрывали все.

После 1917 года большевики отобрали доходные дома у владельцев, а систему аренды — разрушили. Теоретически бизнес по строительству доходных домов мог бы возродиться после ухода большевиков, в 1990-е, но этого не произошло. Сейчас частники сдают одиночные квартиры, организации управляют гостиницами и хостелами, а вот доходных домов дореволюционного типа настолько мало, что некоторые думают, будто их вовсе нет.

Я регулярно читаю в комментариях к постам про жильё просьбы возродить доходные дома. Причины понятны: найти хорошую квартиру в аренду, тем более по адекватной цене — тот ещё квест. Даже если сама квартира в порядке, проблемными могут оказаться или соседи, или владелец квартиры. Недообследованных среди лендлордов очень много… хотя, конечно, меньше, чем среди арендаторов квартир.

Проблема в том, что доходные дома неинтересны как бизнес. Купить дом несложно, нанять грамотного управляющего — сложнее, но это тоже решаемая задача. Однако прибыльность такой инвестиции составит в лучшем случае 10% годовых — и это ещё если сильно повезёт. По умолчанию я бы рассчитывал скорее на 4–6% годовых. А раз так, то инвестору разумнее вложиться в другой тип недвижимости: купить бизнес-центр, например, или складские площади, или торговый центр, или площадку под производство. Будет та же сдача в аренду, только с прибылью в 2–4 раза выше.

Проведу житейскую аналогию. Допустим, вы — профессиональный водитель. Вы можете водить цветочный фургон, мусоровоз и пожарную машину: везде будут платить начиная от 120 тысяч рублей. Или вы можете устроиться водителем грузовика с имбирными пряниками, чтобы получать 50 тысяч рублей за работу той же интенсивности. Понятно, что при таких раскладах возить пряники пойдёт только дурак, а среди инвесторов, готовых выложить пару миллиардов рублей на строительство дома, дураков мало.

Впрочем, государство может при желании эту проблему решить, сразу двумя способами.

Способ первый — ввести квоты. Выдавать разрешения на массовую застройку только при условии, что 3% площадей будет отдано под доходные дома. Построил 30 обычных домов, а 31-й дом делаешь доходным, и менять его статус, распродавая квартиры в розницы или превращая в гостиницу, права у тебя нет. Примерно так сейчас застройщиков вынуждают строить школы и детские сады, так что схема вполне рабочая.

Способ второй — доработать юридическую обвязку доходных домов таким способом, чтобы туда мог вкладываться обыватель со средней по региону зарплатой. Не кривые схемы, как сейчас, когда розничный инвестор покупает мутную долю непонятно в чём, а прозрачный для обывателя механизм. Вот есть конкретный доходный дом или ансамбль из десятка домов, и в нём можно покупать площадь по квадратным дециметрам. Допустим, общая площадь дома — 5000 квадратных метров. У обывателя должна быть возможность купить, скажем, три с половиной квадратных метра в этом доме и получать с них каждый квартал свою долю рентного дохода. Так как обыватели ценят понятность и любят бетон, желающие вкладываться в доходные дома будут выстраиваться в очередь.

У организаторов такой схемы, в свою очередь, должна быть защита от мелких пакостников, строчащих по любому поводу жалобы в ЦБ. Дело в том, что доходный дом в 5000 метров — это, скажем, 3 млн рублей выручки в месяц, большая часть которой уйдёт в Налоговую и акционерам. В оставшуюся сумму никак не уложить мощный юридический отдел, способный отбиваться от пустых жалоб кверулянтов (которые точно будут, и в количестве).

На мой взгляд, государству стоило бы подумать в этом направлении, и вот почему. Покупка квадратных метров в хорошем доходном доме — отличный способ накопить на квартиру. С каждой зарплаты покупаешь, допустим, квадратный метр площади, и вот через 5 лет у тебя уже 60 метров, которые можно продать, чтобы на вырученные деньги купить собственную квартиру сопоставимой площади. Таким образом одновременно и повышается доступность жилья, и растёт класс собственников, опора государства.

В некоторых странах нечто подобное уже есть: в Израиле, например, хотя его в наше время и неловко приводить как пример. Надеюсь, постепенно восстановим утерянные дореволюционные технологии и мы.