Коллапс на рынке недвижимости: через два года квартир в новостройках не останется

По итогам первого квартала 2025 года рынок новостроек Санкт-Петербурга и большинства крупных городов России демонстрирует признаки глубокой стагнации. По данным аналитиков NSP, в Петербурге было заключено всего 9,3 тысячи договоров долевого участия — на 13,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Такой низкий показатель фиксировался последний раз десять лет назад на фоне санкционного шока и резкого повышения ключевой ставки, однако тот кризис оказался кратковременным. В нынешних условиях ситуация выглядит фундаментально иной: снижение спроса продолжается на фоне устойчиво высоких ипотечных ставок и ужесточения банковской политики.

Причины спада очевидны. Центральный банк вслед за инфляционными рисками сохраняет базовую ставку на высоком уровне, из-за чего застройщики фактически прекращают кредитование под новые проекты. Наполнение рынка новостройками с каждым месяцем замедляется, а предложения в эконом- и комфорт-классах уже сейчас становятся дефицитными. Если динамика сохранится, через два года на первичном рынке не останется доступных вариантов жилья — объемы строительства неизбежно сократятся, а покупательский спрос вряд ли вернется к докризисным значениям.

Льготная ипотека, которая долгие годы поддерживала продажи, перестала быть эффективной — даже с господдержкой многие потенциальные покупатели не готовы брать кредиты под 13–15%. До пандемии петербургские застройщики продавали по 19–20 тысяч квартир в квартал, после 2022 года этот уровень удерживался только благодаря субсидиям. Сейчас и этот инструмент утрачивает силу.

В ответ на падение доступности жилья и стагнацию рынка в Государственной Думе рассматривается ряд инициатив, направленных на поддержку отдельных категорий граждан. Новый законопроект предполагает льготную ипотеку для медицинских работников, учителей и научных сотрудников под ставку 5% годовых.

Эта мера должна помочь бюджетникам решать квартирный вопрос и сократить отток кадров из регионов. Наряду с этим предусмотрены единовременные выплаты на покупку жилья и запуск программ социальной аренды с правом последующего выкупа. Аналогичная программа уже действует для IT-специалистов (ставка 6%), а летом 2025 года ожидается запуск ипотеки под 2% для участников специальной военной операции и их семей.

Однако основная проблема — общий уровень спроса. Даже целевые льготы на ограниченные категории граждан не смогут компенсировать отсутствие массовой покупательской способности. Строительные компании сокращают запуск новых проектов из-за высоких расходов на обслуживание кредитов и неопределенности со сбытом. По расчетам участников рынка, если в ближайшие месяцы ситуация не изменится, покупатели столкнутся с дефицитом предложения уже в 2027 году, а цены на новостройки начнут расти, несмотря на низкий спрос.

Сценарный анализ показывает, что если базовая ставка ЦБ будет сохраняться на текущем уровне, а реальных инструментов стимулирования массового спроса не появится, рынок новостроек через 1,5–2 года столкнется с критическим снижением объемов ввода жилья. Это приведет к сокращению выбора, росту цен и увеличению сроков ожидания доступных предложений для большинства россиян. Аналитики NSP и других исследовательских центров отмечают, что период стагнации может затянуться на 3–5 лет.

Позитивный сценарий возможен лишь при комплексном смягчении денежно-кредитной политики и реальных мерах по поддержке спроса на массовом рынке. Пока же перспектив возвращения к уровням продаж 2021–2022 годов не ожидается.

Источник: newizv.ru