На рынке жилья Петербурга обнаружены аномальные цены: ищем выгоду

Квартиры на «вторичке» стоят дешевле, но у новостроек нашелся неожиданный козырь. Запредельно подорожавшая ипотека продолжает оказывать влияние на петербургский рынок недвижимости. По предварительным данным, в январе в городе было зарегистрировано 1,8 тыс. договоров покупки квартир в новостройках, в Ленобласти — 0,9 тыс. шт. В сравнении с декабрем 2024-го количество сделок снизилось на 41,9%, а в Ленобласти — на 47,1%. Как выяснилось, взявшие ипотечные кредиты петербуржцы согласились в среднем на 26,9 лет кредитных выплат, а жители Ленобласти — на 25,6 лет. Вместе с тем в обеих локациях более 53% сделок заключено на максимальные 30 лет. И несмотря на столь долгий срок кредитования, оплачивать ежемесячные взносы удается далеко не всем: с 1 января 2024-го по 1 января 2025 года задолженность по ипотеке в Петербурге выросла с 1,1 трлн рублей до 1,2 трлн рублей. «10%-ный рост произошел при значительном сокращении количества и сумм выдаваемых кредитов. Если в Северной столице в декабре 2023 года было выдано 8,4 тыс. кредитов на 44 млрд рублей, то в декабре 2024 года в 2,7 раза меньше — 3,1 тыс. кредитов на 16,2 млрд рублей», — заявил, ссылаясь на данные Центробанка, депутат петербургского Заксобрания Андрей Рябоконь. Однако на падение спроса влияет не только дорогая ипотека. «Потенциальные покупатели не понимают, как будет развиваться ситуация дальше. У них есть ощущение, что цены неоправданно высоки и опасения, что стоимость купленной сегодня квартиры серьезно просядет уже в течение года. При этом качество новостроек эконом-класса не всегда удовлетворяет клиентов (многие помнят сообщения СМИ о потопах в подъездах и паркингах, обрушениях облицовки фасада и пр.). Добавьте к этому традиционные страхи, связанные с риском недостроя и банкротства застройщика», — высказал мнение в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин. По январским данным аналитиков bnMAP.pro, имеющиеся остатки квартир в новостройках на стадиях проектирования и продаж в Петербурге могут быть реализованы за 23 месяца, а в Ленобласти — за 36. В ноябре в Северной столице срок реализации остатков оценивался в 1 год 7 месяцев (а при благоприятном сценарии — в 1 год 2 месяца). Впрочем, полагает Галкин, серьезного снижения цен на новое жилье ожидать не стоит. Девелоперы по-прежнему будут реагировать на падение спроса уменьшением вывода на рынок проектов, а также предлагать покупателям точечные акции и альтернативы ипотеке, в основном — рассрочку, доля которой возросла вдвое — с 20% до 40%. Примечательно, что в Банке России считают, что застройщики вполне способны переждать временное замедление ипотеки — особенно с учетом накопленной за предыдущие два года прибыли. Вместе с тем глава Центробанка Эльвира Набиуллина выразила обеспокоенность ростом сделок с использованием механизма рассрочки, оформляемой обычно на год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — подчеркнула Набиуллина. Кроме того, напомнила глава ЦБ, рассрочка — тоже долг, который надо погашать. И при отсутствии у человека денег, он может попытаться залезть в новые долги. Между тем сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй — и банки не имеют возможности проверить закредитованность потенциального получателя займа. Очевидно, что в период высоких цен больший интерес для потенциальных покупателей с деньгами будет представлять вторичный рынок жилья. Как подсчитали аналитики платформы ЦИАН в феврале в Петербурге квадратный метр на первичном рынке в среднем оценивался почти на 40 тыс. рублей дороже, чем на «вторичке». «Нужно понимать, что категория вторичного жилья не всегда подразумевает квартиру в старом доме. В этот сегмент попадают (и будут попадать) вчерашние новостройки, в том числе купленные в рассрочку. Иногда покупатели, воспользовавшиеся таким механизмом, надеялись перейти в ипотечное кредитование, но столкнулись с ростом ставок и повышением требований к заемщикам со стороны банков. В результате получить кредит не представляется возможным. В этом случае условия рассрочки меняются, перестают быть выгодными. И людям приходится продавать квартиру», — пояснил Виктор Галкин. По словам эксперта, вторичный рынок показывает неплохие результаты продаж. Однако значительная часть сделок (до 70-75%) связана с куплей-продажей квартир для покупки нового жилья (в том числе — «размена»). При этом кредитные деньги в сделках тоже участвуют, но займы берутся на значительно меньшие сроки и суммы (например, чтобы покрыть разницу между старой и новой квартирой). Впрочем, есть один параметр, по которым новостройки по-прежнему бьют «вторичку» — отделка, ведь самостоятельный ремонт может значительно увеличить итоговую стоимость нового жилья из-за резкого роста цен на строительные материалы. И здесь петербургский рынок недвижимости продемонстрировал очередную аномалию — средняя цена квадратного метра в квартирах без отделки в Северной столице достигает 286,52 тыс. руб., с отделкой — 232,58 тыс. руб. В Ленобласти, впрочем, ситуация обратная — 136,87 тыс. и 154,58 тыс. руб. соответственно. «Можно сказать, что среди квартир „с отделкой“ преобладает комфорт-класс, а в элитном и премиальном сегментах жилье продается с „черновой“ отделкой — его покупатели имеют средства, чтобы сделать ремонт под свои индивидуальные потребности, по заказанному дизайн-проекту, с использованием материалов высокого класса. И все же только этим петербургскую аномалию не объяснить. Так или иначе, но в даном случае ситуация складывается благоприятно для покупателей», — отмечает Виктор Галкин. Елена Дудина