Дефицит на рынке жилья ведет к отмене льготной ипотеки
Ситуация на жилищном рынке РФ делает отказ от льготной ипотеки логичным шагом, отметил в разговоре с ФБА «Экономика сегодня» президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.
Льготная ипотека может быть отменена
Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина сообщила, что регулятор рассмотрит ужесточение политики по ипотечным кредитам, если продолжится быстрый рост цен на недвижимость. Процесс рискует обернуться повышенным спросом на ипотечные кредиты и привести к глубокому кредитному сжатию.
Сегодня ЦБ впервые с 2018 года поднял ключевую ставку на 0,25% до 4,5%. Решение является предсказуемым: регулятор готовил рынок к тому, что мягкая денежно-кредитная политика прекратится в 2021 году, а ключевая ставка начнет снова расти. Одновременно в ЦБ выступают за сворачивание программы льготной ипотеки, которая привела к буму на жилищном рынке РФ во второй половине 2020 года.
Льготную ипотеку, как считают в ЦБ, можно продлить только до конца 2021 года и в ограниченном числе регионов.
Данную программу предложил президент РФ Владимир Путин в качестве антикризисной меры, направленной на поддержку жилищного рынка. Речь шла об ипотеке на квартиры в новостройках со ставкой ниже 6,5%.
Изначально программа действовала с 17 апреля по 1 ноября 2020 года, но в октябре Правительство РФ продлило льготную ипотеку до 1 июля 2021 года, сегодня идет активная дискуссия по ее будущему.
Заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин полагает, что льготную ипотеку нужно продлить до 2024 года, потому что без этого сложно выполнить план по строительству новых жилищных фондов.
Однако есть и обратная сторона медали: льготная ипотека выхолостила жилищный рынок, подняла цены на жилье как минимум на 17% и перестала нести позитивный эффект для экономики.
Рост стоимости жилья в России нивелировал снижение ставки по жилищному кредиту. ЦБ как наиболее консервативный финансовый орган РФ систематически выступает за сворачивание программы льготной ипотеки.
Российский рынок жилья выхолощен
«Основные события на жилищном рынке уже произошли. Цены в РФ всегда росли скачкообразно: обычно идет плавный рост цен на жилье, но после какого-то события они резко взлетают вверх. Потребительский спрос затем подтягивается к цене, которая за последние 30 лет никогда не падала от слова «совсем», - констатирует Горский.
Были только небольшие колебания до 5%, никогда не влиявшие на общую картину жилищного рынка. Речь идет о ситуациях в определенных регионах или случаях, которые зависели от инфляции и других схожих моментов.
«По данным «ДОМ.РФ», в стране продано 70% объектов недвижимости со сроком ввода в 2021 году. У нас просто больше нечего продавать: остались объекты со сроком ввода в 2022-2024 годах. За «первичкой» пошла «вторичка», а за ней – коммерческая недвижимость», - заключает Горский.
Для специалистов рынка недвижимости ничего удивительного в этом нет, но есть интересный факт: по сравнению с 2019 годом недвижимости в России продано всего на 5% больше.
«Основные продажи пришлись на короткий промежуток времени. Если с августа по октябрь недвижимость продавалась за счет дешевой ипотеки и изменения курса рубля, то с ноября начал сказываться другой фактор – отсутствие ликвидного предложения на рынке, потому что застройщики продали практически все», - резюмирует Горский.
Данный фактор ведет к отмене льготной ипотеки в городах-миллионниках, что и предлагает сделать регулятор.
«Главная проблема рынка в малом количестве подготовленных для строительства участков и в недостаточном числе выданных разрешений на строительство. Льготная ипотека отходит на второй план», - констатирует Горский.
Жилищный рынок настолько пуст, что будет несколько лет восстанавливаться. За это время должен случиться рост экономики, а вместе с ними реальных доходов населения, синхронизирующих спрос с новым уровнем цен.
«Рост цен на недвижимость остановится к лету, когда на рынке будет сезонный спад. Весной может случиться имиджевый всплеск, а летом произойдет ослабление, которое наложится на небольшое предложение. Цена стабилизируется: она не пойдет ни вверх, ни вниз, а на рынке произойдет стагнация», - заключает Горский.
Такая ситуация будет длиться полтора-два года, пока в России не выйдут на рынок новые жилищные объекты.
Льготная ипотека задачу выполнила
Льготная ипотека главную задачу выполнила: она поддержала жилищное строительство и связанные с ним производства. Созданы возможности для новых проектов, а перспективы сектора зависят от восстановления экономики. Строительство получило два-три года передышки, за которые случится улучшение ситуации в стране.
«Льготная ипотека была огромным благом: отрасль поддержали. Один человек в строительной сфере – это двадцать человек его обслуживающих. Программа выполнила поставленную задачу», - резюмирует Горский.
Данное решение, как считает Горский, подтвердило тренд, что в РФ в последние годы принимаются правильные решения в экономике. Мы не потеряли важный сектор, в котором работает огромное число людей.