«Верить в доступность платежа под ставку 22% глупо». Кто будет покупать квартиры в новостройках Севастополя?
Власти Севастополя активно развивают строительство нового жилья в рамках федеральной программы «Формирование комфортной городской среды» национального проекта «Жильё и городская среда». В этом году благоустраивается 10 территорий — по одной в каждом муниципалитете, 5 парков уже в высокой степени готовности. В рамках реализации Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, расселено 622 севастопольца из 226 жилых помещений. Завершить мероприятие по расселению планируется до конца 2025 года.
Также готовится к застройке 6 территорий в Севастополе, где будут возведены жилые кварталы с сопутствующей социальной инфраструктурой. Например, на 6-м километре, кроме жилого фонда, застройщик построит школу на 800 мест и несколько детских садов. А также на 7-м километре будет возведена жилая, коммерческая и социальная инфраструктура.Власти Севастополя подписали соглашение с компанией «ИнтерСтрой» о реализации в Севастополе программы комплексного развития территорий с общим объёмом инвестиций в сумме 26 млрд рублей.
В сентябре закончено строительство нового 10-этажного дома в ЖК «Доброгород».
ЖК «Доброгород». Источник: Севгосстройнадзор.
Дом с подвалом состоит из 3-х секций. На первом этаже частично разместятся коммерческие помещения.
На территории ЖК «Доброгород» оборудованы проезды и тротуары, паркинги, обустроены зоны отдыха, детские и спортивные площадки.
На ул. Колобова ведётся строительство ЖК «Александрия».
ЖК «Александрия». Источник: Севгосстройнадзор
Это три группы жилых домов с коммерческой и социальной инфраструктурой.
В районе 5-го километра будет построено три 13-этажных дома.
Комплекс домов на 5-м километре. Источник: Севгосстройнадзор
На прилегающей территории запроектированы паркинг, детская и спортивная площадка, а также торгово-офисный центр.
Конечно, это только малая часть севастопольских строек, которые попали в сентябрьские акценты, но уже и этого достаточно, чтобы оценить ситуацию, и понять масштабы настоящего и будущего строительства.
Кто это всё будет покупать?
Жильё у нас востребовано, но финансовые возможности ограничены. Речь идёт в первую очередь о семьях, не имеющих своего жилья. Им не под силу покупать квартиры по текущим ипотечным ставкам на общих основаниях, поэтому остаётся семейная ипотека.
В настоящий момент средняя стоимость квартир в новостройках Севастополя составляет: однокомнатные - 9 млн 435 тыс. руб. (- 1,08%), двухкомнатные – 9 млн 485 тыс. руб. (+ 0,96%), трёхкомнатные – 11 млн (+ 2,19%). Ничего пока не упало по стоимости настолько, чтобы обойтись без льготной ипотеки.
По мнению экспертов, она будет на высоком уровне спроса, как единственный вариант для российских семей, - купить собственное жильё. Возможно, это обстоятельство даст стимул для создания новых семей и улучшения демографической ситуации. Севастополь в этом очень сильно нуждается. Что касается доходов граждан, то, если ЦБ РФ ещё поднимает ставку, а ходят слухи, что она может в 2025 году достигнуть 22%, то это окончательно прикроет лавочку для потенциальных заёмщиков – жителей Севастополя, так как доходы у нас одни из самых низких в стране. Жильё снова будет массово скупаться иногородними гражданами, ведь уже и над семейной ипотекой сгущаются тучи - лимиты не безграничны.
Также некоторые российские девелоперы считают, что «отрасль находится в состоянии шока и осмысления происходящего. Бизнес совершенно точно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение новых земельных участков и развитие новых территорий, потому что проектное финансирование сейчас будет безумно дорогим». Этим мнением поделился на страницах сайта «Парламентская газета» - президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.
«Я думаю, что у всех сейчас шок. Потому что осень — это такое, знаете, традиционное «время сенокоса», на которое как раз приходится рост спроса на жильё и все возлагают очень большие надежды. И если в Петербурге и Москве он ещё может хоть как-то сохраниться за счёт внешнего спроса — всё-таки в столицы активно едут люди из регионов, — то что будет в самих регионах, где спрос обеспечивается, как правило, только внутренний, я даже представить не берусь. Сохранится ли там вообще хоть какой-то спрос. И вот это может послужить каким-никаким, но сдерживающим фактором для роста процентных ставок. Потому что, если спрос упадет до нуля, что делать застройщикам? Закрываться, бросать недостроенные объекты? Понятно, что все уже придумывают какие-то акции, рассрочки и так далее. Но это все не драйвер развития отрасли. Это сугубо средство выживания, не более того», - считает Игорь Горский.
Однако, у каждого своя правда. Например, согласно бюллетеню Счётной палаты РФ, «более 114,9 тыс. заёмщиков оформили по состоянию на 1 января 2024 года два и более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1 111,59 млрд рублей, из которой около 34 % приходится на Льготную ипотеку, 62 % – на Семейную ипотеку. Количество заемщиков, оформивших пять и более льготных ипотечных кредитов, составляет 1 563 человека, а общий объем таких кредитов – 42 447,27 млн рублей.
Заёмщик, способный оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий».
Для рядового жителя Севастополя, в особенности молодого возраста, да ещё решившего создать семью, проблемы банков и заёмщиков с пятью кредитами и больше, не интересуют. Мяч находится на стороне банкиров, которые не привыкли работать на грани фола и экономить каждую копейку.
Фактическая прибыль российского банковского сектора, то есть за вычетом дивидендов, в августе составила 435 млрд руб. Доходность на капитал составила 35,4% против 24,6% месяцем ранее, следует из анализа платформы «Frank RG».
«Значительный рост прибыли связан с валютной переоценкой длинной открытой валютной позиции – почти 130 млрд против 16 млрд рублей в июле. Такая переоценка была вызвана снижением курса рубля к евро и доллару. При этом, поскольку банки хеджируют длинную позицию в «недружественных» валютах короткой в юанях, они дополнительно заработали на укреплении юаня к доллару и евро», написано в источнике.
Тогда как у рядового потенциального заёмщика нет возможности перебирать варианты – бери, что дают, или пожизненно арендуй жильё, которое, впрочем, тоже готово подорожать на 10%.