«Миллионы метров непроданного жилья». Грозит ли квартирам в новостройках Севастополя затоваривание?
К началу второго полугодия 2024 года в российских новостройках остаются непроданными 76,9 млн кв. м. Это 67% всего строящегося в России жилья (114,7 млн кв. м), следует из информации Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
За полгода доля нераспроданного жилья не изменилась, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 3%, считают эксперты. Одновременно за то же время девелоперы нарастили общий объём строительства на 13% (в середине 2023 года в стране возводилось 101,1 млн кв. м жилья).
Значит ли это, что российскому рынку квартир грозит затоваривание?
[image=/uploads/_pages/148907/4466666f4dca06fb9d108f7e8eb94f93.png dolja-nerasprodannogo-zhilja.png][/image]
Доля нераспроданного жилья. Источник: РБК
С такими сведениями можно считаться, если бы не альтернативное мнение экспертов, глубоко погружённых в проблему.
Цифра верная, но её интерпретация не всегда корректная, считают эксперты. Руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов - Михаил Хорьков прокомментировал ситуацию в авторском ТГ REBURG:
«Давайте для начала разберёмся, что это за показатель, как и кем он посчитан. Несколько лет назад в России появилась Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в которую попадают почти все строящиеся жилые проекты. Оператором системы является ДОМ РФ. Базовые статистические данные из системы открыты и позволяют оценивать общий объём строительства, квартирографию, обобщённые показатели по продажам.
Важно – статистика публикуется по проектам на стадии строительства (от забора/котлована до ввода в эксплуатацию).
По итогам июля 2024 года ключевые показатели в России выглядели следующим образом: всего в стадии строительства – 115,41 млн. кв. м. Из них уже открыты продажи квартир - 93,25 млн. кв. м. Из них уже продано – 41,48 млн. кв. Ещё не открыты продажи квартир - 22,16 млн. кв. м. Откуда взялась цифра 70+ млн. кв. м непроданного жилья? 51,77 млн. кв. м + 22,16 млн. кв. м = 73,9 млн. кв. м: 93,25-41,48=51,77 млн. кв. м в строящихся проектах с открытыми продажами.
Ещё 22,16 млн. кв. м - проекты, где продажи не открывали (здесь много проектов на начальной стадии строительства). Почти 73,9 млн кв. м непроданного жилья на всю страну – цифра действительно не маленькая.
Но это жильё, находящееся на стадии строительства с плановыми сроками ввода в эксплуатацию в следующие годы. Более 80% из этой цифры будет построено в 2025-27 гг. Объём непроданных квартир в домах с плановым сроком ввода в 2024 – лишь 7 млн. кв. м, ещё – 1,5 млн. кв. м - проекты, где продажи не стартовали.
Всё это не значит, что на рынке новостроек нет проблем и диспропорций. Их больше, чем хотелось бы. Но жонглирование десятками миллионов непроданных квартир не приближает к осмыслению этих проблем».
Аналогичная схема действует и в Севастополе. Всего жилой площади зарегистрировано – 121 тыс. кв. м. Из них продажи уже открыты на 96 тыс. кв. м.
[image=/uploads/_pages/148907/67490d3739ceedc5cc85a72da8e20fa1.png objom-stpoitelstva-v-sevastopole.png][/image]
Доля продаж в Севастополе. Источник: «Дом РФ».
Проданная площадь квартир составляет – 48 тыс. кв. м, непроданная - 48 тыс. кв. м. То есть 40% жилья уже продано, а ведь некоторые дома ещё только строятся, и по плану сроки окончания строительства - 2027 год. По объёму строительства на первом месте находится компания «Севастопольстрой» - объём строительства составляет 29 тыс. кв. м.
Уже продано 72% строящегося жилья. На втором месте девелопер «Альфа Групп Инвест» с показателями объёма строительства -28 тыс. кв. м, продано 33% строящегося жилья. На третьем месте компания «ИнтерСтрой» с объёмом строительства 25 тыс. кв. м и количеством проданного жилья - 41%.
Стоимость квадратного метра в строящихся севастопольских новостройках составляет 149 973 руб. Объём привлечённых средств – 7 106 млн руб.
«Для объективной оценки ситуации на рынке жилья по объёму нераспроданного жилья аналитики «ДОМ РФ» предлагают использовать соотношение проданных квартир к строительной готовности проектов.
Считается, что к сдаче дома у девелопера должно быть продано 70-80% квартир, остальное можно реализовать уже после ввода. С позиции банковского финансирования этого достаточно чтобы закрыть долг по проектному финансированию.
С позиции девелопера – у каждой компании может быть свой ориентир, многие стремятся к 80-90%. Поэтому если дом построен на 50% и в нём продано 40% квартир – это не проблема. Распроданность к строительной готовности – 80%. Аналогичный показатель можно посчитать и для всего российского рынка жилья. На текущий момент он находится на уровне 85%», - считает Михаил Хорьков.
Со слов севастопольских экспертов, квартиры в новостройках являются приоритетным товаром на рынке жилья. Ни у кого нет сомнений, что всё, что строится, и что ещё предстоит построить, без хозяев не останется. Конечно, процент местных покупателей будет значительно ниже из-за отсутствие льготной ипотеки, но это уже совершенно другая история, которая в рыночных отношениях не имеет решающего значения.