Вторичный «квадрат» в Севастополе: неликвид или выгодное вложение?
Автоматизированная система оценки недвижимости SRG, основанная на искусственном интеллекте и математических алгоритмах машинного обучения, рассчитала среднюю стоимость 1 кв. м в 50 городах России с крупнейшими рынками вторичного жилья. Статистика включает среднюю стоимость 1 кв. м предложений на крупнейших платформах объявлений и в региональных базах (в сумме более 100 источников).
Источник - «РБК»
Цены на вторичное жилье в январе 2023 года снизились в семи крупных городах из 50, в декабре 2022-го таких городов было 15, следует из предоставленного редакции рейтинга консалтинговой компании SRG.
«Можно отметить, что в январе снижение цены предложения на вторичном рынке крупных городов замедлилось, — говорится в рейтинге. — Самая существенная коррекция — на 1,14% за месяц — зафиксирована в Курске».
Отрицательная динамика по итогам января также отмечена в Астрахани (– 0,7%), Калининграде (– 0,59%), Севастополе (– 0,5%), Казани (–0,44%), Новосибирске (– 0,19%) и Томске (– 0,07%).
В Москве средний «квадрат» за месяц вырос в цене на 1,06%, в Санкт-Петербурге — на 0,6%. Самый существенный рост отмечен в Челябинске — на 3,03%.
Как видим, статистика утверждает, что в Севастополе вторичное жильё подешевело, что, впрочем, не является такой уж новостью, так как севастопольские аналитики эту тенденцию обозначили ещё в 2022 году.
Тем не менее, также, по мнению экспертов в сфере недвижимости Севастополя, это обосновано, прежде всего, близостью военных действий и отсутствием авиасообщения. А ещё есть мнение, что стоимость севастопольской недвижимости переоценена изначально, и в действительности она гораздо дешевле.
Но! Мнение и статистика – это разные вещи. Цена на квадратные метры в Севастополе зависит от наличия покупательского спроса, а он никуда не делся. Действует и психологический аспект, который подразумевает, что жить в Севастополе престижно, поэтому внимание к недвижимости самое пристальное.
Продавцы знают об этом и сознательно ставят высокую продажную цену в надежде, что покупатель клюнет, а там уж можно и поторговаться.
По остальным параметрам спрос не падает, а незначительное снижение цен на квартиры вторичного сегмента связан с общим замиранием российского рынка недвижимости.
Так, аналитики рассказали, что рынок вторичного жилья был в стагнации примерно до конца лета 2022 года, но по мере снижения ключевой ставки, а значит, и стоимости ипотеки, стал снова привлекать внимание покупателей.
«С мая по октябрь 2022 года мы фиксировали стабильное увеличение доли сделок со вторичным жильем», — делится наблюдениями эксперт из «Этажей». — Если в мае 29,3% покупателей интересовались загородной недвижимостью, 29,5% — новостройками и только 41,2% — вторичной недвижимостью, то к октябрю соотношение было 21,3%, 18,8% и 59,9% соответственно».
«Причина в росте числа сделок, обусловленных сменой места жительства, а также в увеличении доли срочных продаж», — уточняет специалист из «Циан.Аналитики».
Таким образом, вторичка была и будет обладать высоким конкурентным потенциалом на рынке недвижимости. В отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть ценой, поскольку она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед банками.
Реновация – сдерживающий фактор в спросе на покупку вторичного жилья?
Есть мнение, что в Севастополе микрорайоны, застроенные в прошлом веке, автоматически подпадают под реновацию. Этот является сдерживающим фактором в покупке вторичной недвижимости, и в любом случае покупатель эти риски учитывает.
Некоторые жители так и вовсе напуганы, наблюдая, как интенсивно строится Москва, избавляясь от хрущёвок.
Район проживания – чуть ли не главный фактор в удовлетворенности местом жительства, так как горожане прекрасно осведомлены о плюсах и минусах районов города. Соответственно, реновация не предполагает сохранение координат проживания, и, если мероприятия начнутся, можно из бухты Стрелецкая уехать куда-нибудь в Инкерман. Это весьма условное сравнение, но оно имеет место быть.
Однако на данном этапе таких планов нет, слишком дорогое удовольствие. Но утвержденные городским правительством критерии реновации жилья существуют. Одно из условий — отсутствие в доме одной из систем обеспечения. Например, теплоснабжения или водоотведения. Но и с этим вопросом разобрались, власти активно восстанавливают инженерные сети.
Новые микрорайоны вплотную подступают к старым, но их активно приводят в порядок.
«Сталинки», «хрущёвки», «брежневки» пока никто сносить не собирается. Более того, они тотально подвергаются ремонтам – как инженерных сетей, так крыш и фасадов. Улучшается также инфраструктура общественных пространств, что автоматически повышает стоимость квадратных метров на вторичку, или держит планку.
Ремонт домов и дворовых пространств
На проспекте Гагарина в Севастополе квартиры в хрущёвках продают по ценам новостроек, и это никого не смущает.
Однако и идеализировать не стоит, так как, например, на Корабельной стороне масса домов стоят без канализации и водопровода, и до них руки пока не дошли.
Таким образом, всё, что существует в Севастополе на рынке недвижимости, имеет свою цену. А земля под ветхими домами ещё привлекательнее для девелоперов, которые составляют далеко идущие планы по возведению жилых домов, внимательно следя за происходящими законодательными изменениями.
В этом есть несомненный смысл и историческая необходимость обновления жилого фонда Севастополя. Как бы кто не привык к родным пенатам, их надо ремонтировать или строить новые.
Строительный процесс в 2022 году столкнулся с трудностями: это вопросы финансирования, ковидные ограничения, усложнение транспортной логистики и некоторых строительных процессов. Но даже это позволяет строителям Севастополя идти с опережением прошлогодних показателей, считает Севгосстройнадзор.
Севгосстройнадзор информирует
По информации сайта Строительного комплекса РФ, разработанного при участии Правительства РФ, Минстроя и ДОМ.РФ, с начала 2022 года и по состоянию на 01.11. 2022 года ввод жилья в Севастополе составил 534 тыс. кв.м, что больше аналогичного периода прошлого года на 18,39 %.
Объём строящегося в городе жилья в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ составляет 93,36 тыс.кв.м. Объём действующих разрешений на жилищное строительство по состоянию на 01.11.2022 года составляет 339,96 кв.м.
За этими сухими цифрами стоят насущные потребности в жилье и социальной инфраструктуре как севастопольцев, так и тех, кто только планирует переезд.
Ситуация далека от идеальной, так как местные жители в большинстве случаев не в состоянии улучшить свои жилищные условия, даже в качестве расширения жилплощади из-за низких доходов.
Ипотечное кредитование в настоящее время считается основным рыночным способом улучшения жилищных условий россиян. При этом недоступность ипотеки для 50% жителей страны при значении рыночной ставки на уровне 9-10% и отсутствие роста реальных доходов населения названы одними из ключевых вызовов. Скорее всего, 50% — это слишком оптимистичный взгляд на вещи, считают эксперты.
Об этом факторе частенько забывают, когда формируют отчёты о движении на рынке недвижимости. Самый удачный вариант – когда потребности совпадают с возможностями, но от девелоперов и риелторов это не зависит.
Чтобы улучшить жилищные условия, купив квартиру в новостройке, надо сначала продать старую. В итоге первичный рынок страдает от отсутствия покупателей вторички, на которые разные льготные программы государства не распространяются, и так по кругу.
Разговоры об этой ситуации идут постоянно, на уровне правительства тоже.
Чтобы разрубить этот «гордиев узел», необходимо поддержать вторичный рынок определёнными ипотечными программами.
«Если ипотека на вторичном рынке не развивается, то хуже продаётся ипотека на первичном», - считает вице-премьер Марат Хуснуллин.
«Если мы в этом году не примем меры поддержки ипотеки, то в 2024 году мы «упадем», это не вызывает никакого сомнения. Поэтому мы сейчас готовим комплекс мер, мы ряд вопросов уже сделали, но этого недостаточно. Надо с учётом сегодняшней ситуации готовить новые меры, иначе все наши планы не будут реализованы», — цитирует Марата Хуснуллина РБК.
Среди заявленных в стратегии планов - обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья не менее чем двум третям (67%) граждан страны, сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30% и ввод за период 2021-2030 годов более 1 млрд квадратных метров жилья).
Таким образом, у вторичного рынка есть надежда поддержать первичный рынок, при условии, если диспропорция между спросом и предложением будет не так явно выражена.
Севастополь, как и другой российский город, будет этому только рад.