​От снижения к новым драйверам. Что происходит с рынком ипотечного кредитования в Перми?

В ноябре в Пермском крае вновь увеличилось количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) без ипотечных средств. По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив. РФ», показатель с начала года вырос с 17,6 до 38,9 %. Наименьшее значение было в июне, когда пермяки активно пытались «запрыгнуть в последний вагон» и купить жилье по льготным ипотечным программам. На сложившуюся ситуацию также повлияли заканчивающиеся лимиты у банков на выдачу «Семейной ипотеки».По словам директора ГК NOVA Марии Ахметовой, отмена льготной ипотеки сократила продажи в среднем вдвое: «Самым драматичным было так называемое большое июльское падение (в пределах 75 %), но затем рынок немного восстановился, продажи выровнялись и стабилизировались на уровне 50 % от продаж – объемов весны 2024 года. Студии и «евродвушки» активно выбирают инвесторы, стремясь сохранить свой капитал или реализовать «семейную ипотеку» для покупки квартир детям или родителям. Квартиры с двумя-тремя спальнями приобретают клиенты, для которых еще действуют различные госпрограммы поддержки».На сегодняшний день полностью остановлена выдача новых кредитов по программе «Сельской льготной ипотеки», а для тех, кто успел воспользоваться этой возможностью, возникают новые риски, такие как поднятие процентной ставки, поделилась Любовь Тетерина, ведущий специалист АН «Дома и участки». «В условиях банковского договора указано, что льготная ставка по кредиту в некоторых случаях может измениться на базовую – тогда к ней прибавляется размер ключевой ставки Центробанка на дату заключения договора. Самый непредсказуемый из таких случаев: Министерство сельского хозяйства из-за недостатка бюджетных средств может перестать субсидировать банки. Если это произойдет, ставка взлетит в несколько раз по уже взятой ипотеке!», – предостерегла Любовь Тетерина.Недавно правительство предприняло шаги для поддержания этой льготной ипотечной программы: выделено 14 млрд рублей на поддержку льготных программ кредитования для сельских территорий. «Эти деньги позволят лишь просубсидировать 151 тысячу ранее выданных займов, то есть оплатить разницу между 3 %, которые оплачивает заемщик, и ставкой рефинансирования Центробанка. Схожий механизм субсидирования используется и в других льготных ипотечных программах, таких как «Семейная» и IT-ипотека. Поэтому, чем выше ставка рефинансирования, тем больше государству нужно денег на субсидирование разницы. Все мы понимаем, что в нынешних условиях это невозможно, и льготных программ ждать не стоит. Данная ситуация уже существенно повлияла на покупательную способность. Спрос на рынке недвижимости сильно сократился, и рост цен заметно снизился. Многие аналитики прогнозируют в следующем году стагнацию. Цены не будут падать из-за инфляционного давления на стоимость строительства и недвижимости. Цены не будут расти из-за сокращения покупательной способности и отсутствия спроса», – отметила Любовь Тетерина.В настоящее время наблюдается интенсивная работа над адресными программами, ориентированными на определенные группы населения – семьи, IT-специалисты и так далее, которые облегчают процесс покупки жилья, обратил внимание директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. «Видим, что текущие программы могут быть переформатированы – в части расширения лимитов, например. Возможно, они как раз станут драйвером рынка в будущем году. К тому же отмечаем активное обсуждение и новых программ – будем ждать результатов», – добавил он.Мария Ахметова рассказала, что подспорьем для рынка стала траншевая ипотека, также на новый уровень выходит работа с партнерами и агентами. «Риэлторы обладают необходимой базой, аудиторией, заинтересованной в покупке недвижимости на вторичном рынке. В интересах своих клиентов агентам часто приходится решать сложные многоходовые задачи. Застройщикам же сотрудничество позволяет выполнять план продаж, необходимый для наполнения эскроу-счетов и сохранения приемлемых условий проектного финансирования от банков. Основными вызовами 2025 года для рынка станут, безусловно, рост ключевой ставки, вероятные перебои с выделением лимитов на «Семейную ипотеку», ужесточение условий займов со стороны банков. Думаю, застройщики будут придерживаться сформированного в последние месяцы вектора, чтобы поддерживать продажи на текущем уровне», – поделилась она.«Вторичное» за наличныеЗа 2024 год средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла на 2,7 %, но за второе полугодие отмечено снижение на 1,15 %. Директор консалтинг-группы «Система исследований и решений» Регина Давлетшина рассказала, что этот сегмент рынка стагнировал практически весь текущий год, начиная с января по август. Эксперт отметила, что в это время наблюдалась некоторая волатильность цен. Кто-то из продавцов незначительно их снижал, а остальные просто снимали объекты с продажи. «С сентября появились активность и спроса, и предложения, которые начали постепенно расти. За третий квартал с рынка «вымылись» хорошие объекты по дисконтным ценам (объекты, которые стояли без движения с начала года, и продавцы скорректировали цены вниз). Это несколько оживило рынок. Сделки сейчас происходят преимущественно за наличные средства. Количество выставленных на продажу на вторичном рынке объектов растет, что говорит о превышении предложения над спросом, а по ценам закладывается тенденция к снижению», – поделилась Регина Давлетшина.Строят и вводятВ ноябре в Пермском крае девелоперы ввели в эксплуатацию 68 тысяч кв. метров жилья в многоквартирных домах, что позволило снизить отставание от прошлого года до 5 %. Показатель достиг 428 тыс. кв. метров. Директор по продажам федеральных проектов «Самолет Страна» Антон Гак обратил внимание, что за последний год в стране увеличились объемы строительства. Например, на конец декабря 2023 года в стадии строительства находилось 106 млн кв. м первичного жилья, а в декабре текущего года – 119 тыс. кв. м.«В Пермском крае в декабре 2023 года возводили почти 1,65 млн кв. метров жилья, а в декабре текущего года – 1,97 млн кв. метров. Большая часть строительства приходится на столицу региона – в конце 2023 года это 1,477 млн кв. м, а уже в декабре этого года выросла – показатель вырос до 1,86 млн квадратов», – отметил Антон Гак.Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Перми достигла 100 тыс. рублей