Жители трёх МКД в Орле пытаются через суд добиться возвращение их придомовой территории
Жители жилищного комплекса из трёх многоквартирных домов на улице Генерала Родина в Орле уже несколько лет живут без придомовой территории. С 2020 года у них нет ни детской площадки, ни автостоянки, ни даже стоек для выбивания ковров. Да и их собственные дома стоят на земле, статус которой довольно туманен.
Корреспондент ОрелТаймс попытался разобраться с запутанной историей трёх домов и пообщался с Виктором Пальчевским – жителем одного из них, который пытается отстоять и свои права, и права своих ближайших соседей в суде.
«Воздушные замки» по-орловски
Как удалось выяснить нашему собеседнику путём длительного общения со всевозможными инстанциями при подготовке к судебным процессам, в марте 2002 г. между Орловским государственным аграрным университетом и ОАО ООЦРО «Развитие» был заключён договор о сотрудничестве, согласно которому ОГАУ передавал во временное пользование земельный участок площадью 2,2 га по ул. Генерала Родина для строительства на нём жилищного комплекса. В мае 2002 года постановлением №1434 администрация г. Орла дала разрешение университету на строительство жилых домов на части участка с номером №57:25:0010147:2 площадью 20000 квадратных метров на улице Генерала Родина. Это дало старт строительству трёх многоквартирных домов – №60, 60а и 62.
В период с 2004 по 2005 год строительство завершилось, начали продавать квартиры. По заключениям Главгосэкспертизы, общий размер благоустраиваемой территории жилищного комплекса трёх многоквартирных домов составлял на тот момент 10490 кв. м. Заселяющиеся жильцы не подозревали, что участки рядом с их домами, на которых располагались элементы озеленения и благоустройства, за оборудование которых они, к слову, платили в рамках договоров долевого участия и которые они считали своей придомовой территорией, должным образом не были оформлены и в Росреестре не зарегистрированы.
«Важно, что дома 60 и 62 вводились в эксплуатацию ещё до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а вот дом 60а – уже после. А согласно ЖК РФ, дом не может быть принят в эксплуатацию без надлежащего оформления земельного участка. Однако же это было сделано, наплевали на всё. Дом в нарушение законодательства был принят в эксплуатацию без проведения работ по оформлению и постановке на учёт земельного участка», – объясняет Пальчевский.
А спустя шесть лет проявилась ещё одна «мина замедленного действия». В 2011 году тогдашний ректор университета Николай Парахин подписал постановление о разделе земельного участка 57:25:0010147:2 площадью 143475,5 кв. м на три части под номерами 28, 29 и 30 площадью 16944 кв. м, 3005 кв. м и 123526 кв. м. Границы самого маленького из них – №29, на котором и располагались вышеуказанные дома – шли практически по отмостке. При этом распоряжением теруправления по управлению госимуществом Орловской области от 11.01.2012 г. использовать этот участок было разрешено… только для строительства учебных зданий и сооружений. Было то чьим-то злым умыслом или результатом невнимательности, сегодня понять сложно. Однако в итоге получилось так, что участок придомовой территории трёх МКД в городе Орле оказался с размер их фундаментов, а по документам эти дома вообще стояли на том месте, где разрешено находиться только учебным зданиям – то есть, никакой земли у них вовсе не было.
Так бы всё и продолжалось, если бы в 2019 году соседний с домами участок 57:25:0010147:652 площадью 34881 кв.м, на части которого как раз и располагалось всё придомовое оборудование от автостоянок до детских площадок и прочих элементов благоустройства, не решили передать в госсобственность Орловской области. А та, не вспомнив о своих обязанностях в рамках жилищного и земельного законодательств, через несколько месяцев не отдала его в аренду орловскому застройщику ООО «Фортуна».
«Законодательство говорит о том, что если дом стоит, а его придомовая территория не сформирована и не зарегистрирована надлежащим образом, то власть обязана провести работы по землеустройству и межеванию и зарегистрировать их, причём без всяких обращений от собственников. Это, как вы понимаете, не было сделано ни городом, ни областью. Даже отдавали в аренду земельный участок, не беря во внимание, что необходимо провести эти работы!», – говорит Пальчевский. Всё это привело к тому, что в 2020 году жители трёх домов, однажды выйдя на улицу, обнаружили, что у них больше нет никакой придомовой территории, нет детской площадки, нет зелёной зоны, нет даже автостоянки, а живут они буквально за забором у стройки крупного жилищного комплекса с красивым названием «Крылья».
С тех пор они ведут со всеми причастными к судьбе их домов госструктурами судебные тяжбы, которые, правда, пока особых результатов не дают.
И овцы целы, и волки сыты
В суде жильцы дома в лице Виктора Пальчевского пытаются оспорить распоряжение МТУ Росимущества от 11.01.2012 о разделении того самого участка 57:25:0010147:2 и признать его незаконным. Ответчики же уверены, что всё по закону.
«Когда дело наше перешло во вторую инстанцию, Областной суд Орла, я на первом же заседании объяснил судье, что суд первой инстанции (Советский районный суд Орла) не учёл множество законодательных актов и никак их в своём решении не отразил. А самое интересное, что ответчиками не было представлено ни одного доказательства. То есть, с моей стороны – куча доказательств, а с их стороны – никаких. Но суд первой инстанции встал на сторону чиновников. Вторую инстанцию это, конечно, озадачило – судья дал время, чтобы ответчики подготовились и представили доказательства своей правоты, но в итоге – пусто. На судебном заседании 7 сентября прошлого года судом был поднят вопрос о «возможности удовлетворения исковых требований без затрагивания земельного участка :652». Мною суду с полным обоснованием было заявлено, что такой вариант не имеет законного решения», – рассказывает Пальчевский.
В конечном итоге суд принял решение по принципу «и нашим, и вашим».
«На последнем заседании суд второй инстанции принял решение удовлетворить наши требования, но не в полном объёме. Он постановил снять с учёта участок 29, который под нашими домами, и, согласно всем нормам, образовать на нём придомовую территорию для наших домов, а также сменить её назначение. Я думаю, что судья понимал, что отказать нам в данном случае было никак нельзя, но удовлетворение наших требований несло в себе слишком большие последствия для застройщика.
Примечательно, что по строительным нормам придомовая территория для наших домов должна быть не менее 13 тысяч квадратных метров. Я обратился в суд за разъяснениями: каким образом планируется вместить 13 тысяч кв. м благоустройства на территории в 3 тысячи кв.м? Но суд принял решение отказать мне в даче разъяснений», – подытоживает Пальчевский.
Получается, что в случае полного удовлетворения требований жителей кусок участка, на котором уже располагается почти достроенный жилой комплекс, придётся вернуть старым владельцам – его придомовую территорию. Вот только продажи в ЖК уже стартовали и, очевидно, благоустройство вокруг дома заложено и в проект, и в цену уже купленных квартир. Получится нарушение прав будущих собственников.
Если же оставить ситуацию в текущем положении дел, то жители трёх многоквартирных домов так и продолжат жить на «острове», хотя существовавшее когда-то благоустройство им тоже досталось небесплатно.
Перспективы транспортного коллапса
Кстати, придомовая территория – это теперь не единственное, что делят жильцы старых многоэтажек и застройщик нового ЖК. В ходе строительства застройщик не придумал ничего лучше, как построить выезд с парковки через скудную территорию старых трёх многоквартирных жилых домов.
«В нарушение проекта застройки и при наличии возможности оборудования выезда с территории «Крыльев» без затрагивания придомовых территорий посторонних многоквартирных жилых домов застройщик оборудует выезд с территории ЖК прямо через дворы домов 60, 60а и 62. Идея понятна: выезд надо ещё строить, а у нас тут готовое прекрасное асфальтовое покрытие. И никаких затрат и забот! А стоянка только первой очереди ЖК оборудована на две сотни парковочных мест. Представьте, какую радость будут испытывать жильцы домов при движении такого стада через наши дворы?! А после сдачи второй очереди это стадо, как минимум, удвоится. О чём думали чиновники, выдавая разрешение на устройство такого выезда? Или не думали ни о чём?», – возмущается наш собеседник.
Похоже, орловской мэрии мало проблем с выездом машин из микрорайона «Зареченский», который располагается не так далеко, они хотят получить ещё одну транспортную головную боль.
Не первый суд
Примечательно, что претензии к ЖК «Крылья» после начала его строительства возникли не только у жителей соседних домов, но и… у самой орловской власти.
Во-первых, ещё в 2019 году критике в публичном поле был подвергнут сам аукцион по передаче земли в руки ООО «Фортуна» – широкую общественность смутила цена, по которой лакомый кусок земли отдали в аренду частнику, – всего 3 миллиона рублей в год. Приобрести такой участок земли в центре Орла за такие деньги – из области фантастики. Вопросы вызывало и то, что сама «Фортуна» до 2018 года не имела ни финансовой отчётности, ни выручки, а её уставной капитал составлял 10 тысяч рублей. Тогда СМИ писали, что ООО «Фортуна» выполняет роль прослойки между государственным органом и ООО «Титан» — компанией депутата горсовета Орла Александра Головина.
Во-вторых, в феврале 2022 года судиться с «Фортуной» начало уже правительство области в лице Департамента госимущества. Тогда у чиновников возникли вопросы к ипотечному договору, который застройщик заключил с банком. Однако иск департамента Орловский арбитраж оставил без удовлетворения, и через некоторое время строительство ЖК возобновилось.
Правая рука не знает, что делает левая?
Чтобы понять, насколько сами орловские чиновники запутались в происходящем с данными домами, достаточно осознать тот факт, что в 2020 году мэрия Орла провела благоустройство дворовой территории всех трёх домов в рамках нацпроекта, то есть на федеральные деньги. Началось оно в марте, за несколько месяцев до того, как стартовало строительство ЖК «Крылья», а завершилось в августе. Поменяли асфальтовое покрытие, обновили детскую площадку. На сайте администрации города даже сохранился его проект. И всё это было сделано на территории участка, который в тот момент уже был сдан в аренду застройщику!
Естественно, уже в следующем году существенная часть благоустройства оказалось за забором, а после его и вовсе снесли. Выходит, федеральные деньги были просто закатаны бульдозерами в землю.
Как это назвать?
Обратившиеся к нам орловцы надеются, что в их дело вмешаются правоохранительные органы, которые разберутся в деле и расставят все точки над i.