Рынок офисов класса А в Москве: дефицит предложения и рост спроса на покупку в перспективе до 2029 года

Столичный рынок офисной недвижимости класса А продолжает развиваться в условиях острого дефицита спекулятивного предложения (5% по итогам 2025 года) и трансформации рынка – спрос и предложение начинают смещаться в сторону модели продажи офисов.

Тенденции сохранятся и в перспективе ближайших 4 лет, по оценке аналитиков девелопера «Север» и консалтинговой компании IPG.Estate. С 2026 по 2029 год рынок Москвы ожидает ввод более 3 млн. кв. м офисной недвижимости, из которых 73% объектов относятся к классу Prime, A+, A. При этом более 70% всего нового предложения предлагается в продажу.

За последние годы структура спроса предложения претерпела изменения. Со стороны предложения в общей структуре спроса помимо классической аренды мы видим рост доли сервисных офисов, а также офисов в продажу. Со стороны спроса, ввиду крайне низкой вакансии на рынке офисной недвижимости, а также нестабильной экономической ситуации, мы видим интерес как бизнеса, так и инвесторов, к покупке офисной недвижимости. Дефицит качественного предложения на спекулятивном рынке также привел рынок к тому, что крупные компании строят собственные штаб-квартиры. Так, 2025 году в эксплуатацию было введено 726 тыс. кв.м, из которых 40% приходится на объекты, построенные под собственные нужды компаний: штаб-квартиры Национального космического центра (Роскосмос) и комплекс Центрального банка России. Ввод штаб-квартир Яндекс и Сбербанка были перенесены.

Важно отметить и процесс децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы, что во многом связано в последовательной городской политикой в части стимулирования развития удаленных и депрессивных районов посредством программ МПТ/КРТ, их льготными условиями. «По нашим прогнозам в 2026-2029 годах в Москве планируется ввести около 3,15 млн кв. м офисов, из которых 2,84 млн кв. м придется на высококлассную недвижимость (класс Prime, A+, А). При этом почти половина нового объема – около 47% – будет расположена внутри зоны СК-ТТК, ещё 36% – между ТТК и МКАД», – отмечают аналитики IPG.Estate.

В этих условиях девелоперы все чаще адаптируют продукт под структуру спроса и особенности локаций. Руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Север» Алёна Данильченко отмечает, что требования со стороны корпоративных пользователей остаются стабильно высокими.

«Для них важны наличие достаточно больших площадей, технические характеристики, инженерные решения и развитая инфраструктура вокруг офиса. При этом за пределами ТТК постепенно формируется новое поколение качественных бизнес-центров, отвечающих этим требованиям. Несмотря на преобладание в новом предложении объектов класса А, мы видим, что спрос на такие характеристики сохраняется и в других сегментах – в частности, в классе B+, где на фоне ограниченного предложения формируется дефицит».

По мере сокращения числа доступных участков в старой Москве строительство высококлассных офисных объектов будет смещаться в новые локации. Для многих девелоперов это может стать одной из ключевых стратегий на ближайшие годы.

Для справки:

Географическое распределение предложения объектов офисной недвижимости, ввод которых планируется на период с 2026 по 2029 годы: