Резкое снижение ставок по ипотеке может навредить строительному рынку России

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, как и почему существенное снижение ставки рефинансирования сейчас может повредить рынку первичного жилья в России.

В октябре 2025 года застройщики, по данным Дом.рф, вывели на рынок 4,7 млн кв. м новых проектов – на 15% больше, чем месяцем ранее, и на 2% больше год к году. С начала года это третье превышение прошлогодних показателей: в июле 2025 года было введено на 8% больше относительно июля 2024 года и в сентябре на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В остальные месяцы года показатели оставались ниже прошлогодних. Таким образом, объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. м, из которых порядка 54 млн кв. м остаются непроданными.

— Ситуацию на рынке новостроек можно уже с уверенностью называть затовариванием, – комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – И это важно при построении прогнозов, поскольку в целом баланс на рынке недвижимости сейчас достаточно хрупкий. Так, во многих регионах квартиры на вторичном рынке дешевле на 10–15% в сравнении с аналогичным жильем в новостройках. Более высокий спрос на первичное жилье сохраняется благодаря льготной ипотеке, с одной стороны, и недоступности рыночной ипотеки для большинства потенциальных покупателей — с другой. Этот баланс сейчас поддерживается ставкой рефинансирования Центробанка. Если ставку снизить резко – например, на 2 п.п. или больше, банки скорректируют ипотечные ставки и вторичное жилье резко станет гораздо более привлекательным за счет более низких цен. Плюс зачем вкладываться в новостройку, переплачивать и ждать завершения строительства, если можно купить готовое жилье и жить в нем уже сегодня? Выбор достаточно очевиден.

То есть, отмечает Александр Чернокульский, эффект от резкого снижения ключевой ставки в первую очередь увидят застройщики: покупательская активность резко сместится в сторону вторичного жилья.

— Разумеется, такая ситуация не будет держаться долго, рынок придет в баланс: цены на готовое жилье в результате активного спроса скорей всего пойдут вверх, и достаточно резко, – говорит Александр Чернокульский. – Сегодня рынок находится в состоянии сжатой пружины, любое изменение может запустить лавинообразный процесс — мы пока не можем даже предположить, на каких значениях остановятся цены на рынке готового жилья, когда пойдут в рост, который сдерживается ставками уже не один год. Думаю, падение спроса на новостройки, если произойдет, будет кратковременным и ситуация выровняется уже в течение пары месяцев. Однако, для некоторых застройщиков провал спроса даже на один-два месяца в текущих условиях может оказаться критичными, так как многие работают на минимальной марже и равномерные денежные поступления важны для поддержания ликвидности проектов.