Новые правила захвата: посадил дерево — и земля в кармане
Дольщики в Гиагинском районе Адыгеи борются за свое право выделить земельные участки из общедолевой собственности и распорядиться ими, но суд стал на сторону возразившего арендатора. Камнем преткновения стали яблоневые сады, которые без разрешения собственников высадил на их земле субарендатор. Иными словами, дольщики рискуют остаться без земли лишь потому, что там произрастают чужие деревья, на высадку которых они согласия не давали. Складывается ощущение, что в схемах отъема имущества появилось что-то новое.
Гарантии без гарантий
Российское законодательство защищает права собственника. Это в теории. А вот на практике закон далек от совершенства. Логические «дыры» и противоречия позволяют постоянно изобретать новые способы отъема имущества у наивных людей.
В Гиагинском районе Республики Адыгеи сложилась скандальная ситуация, в которой в споре между жителями села, желающими реализовать свое законное право на выдел земли, и изобретательным арендатором районный суд вынес решение в пользу последнего.
Речь идет о крупном массиве сельскохозяйственной земли, находящемся в долевой собственности у физических и юридических лиц. Семь лет назад владельцы паев на собрании проголосовали за передачу земельного массива в аренду компании «Архонт-Сервис». Компания обещала станичникам стабильный доход и бережное отношение к земле.
Однако в числе дольщиков были и те, кто арендатору не поверил. То ли предчувствие, то ли опыт подсказал, но от заманчивого предложения они отказались. Федеральный закон и Конституция однозначно на стороне подобных собственников. В таких ситуациях им дается право выдела земельного участка в счет долей и вместо получения арендной платы в виде зерна, масла и сахара право распорядиться землей на свое усмотрение.
Но не тут-то было. Пока станичники размышляли о том, как им обособиться, выяснилось, что «Архонт-Сервису» заниматься землей самому не с руки. Компания заключила договор субаренды с ООО «Черкесские сады». И уже новые хозяйственники высадили на земельном участке яблоневые сады. Получить согласие или хотя бы уведомить «отказников» об использовании земли бизнесмены почему-то посчитали излишним.
Закон — дело относительное
В итоге у несогласных дольщиков Акушева, Буцаева, Рудевой и Харитоновой лопнуло терпение. В 2018 году в установленном законом и договором порядке они обратились к руководству компаний «Архонт-Сервис» и «Черкесские сады» с заявлениями о выделе земельных долей в натуре.
Арендаторы, по всей видимости, решив, что ввязываться в скандал с «упертыми» станичниками себе дороже, решили тех «отпустить». Заявители получили мало того что письменные согласия директоров обоих предприятий, так еще и нотариально заверенные заявления о выдаче этих согласий. В общем, получилось всё мирно, можно даже сказать душевно.
Имея на руках согласия, дольщики приступили к процедуре выдела. К середине 2019 года заявители подготовили проекты межевания участков и прошли процедуру публикации проектов в газете. Ровно так, как и положено по закону. Но тут неожиданно поступили возражения. И от кого бы вы думали?
Конечно, от арендаторов — компаний «Архонт-Сервис» и «Черкесские сады». Оказалось, что на предприятиях сменилось руководство и соглашения предыдущих директоров для них не указ. Кроме того, бизнесмены, похоже, внезапно осознали, что на указанных землях высажены яблони и проложены сети водоснабжения. Которые, как заявляют собственники, оказались там без их ведома, но теперь ничего не поделать: выдел заявителям невозможен.
Чтобы понять всю «красоту» ситуации, просто представьте себе, что вы сдали квартиру. А потом арендаторы без вашего ведома по собственному желанию провели в ней капитальный ремонт. И когда вы, узнав об этом, решили их выселить, они заявили, что, пожалуй, никуда не пойдут. Потому что понесли затраты.
Дикость? С точки зрения здравого смысла — да. А вот с точки зрения адыгейской Фемиды, всё нормально. Решение Гиагинского районного суда, в который дольщики обратились с иском о признании возражений арендаторов незаконными, прозвучало как гром среди ясного неба. Судья М. М. Ашев проявил чудеса изобретательности и отказал в удовлетворении иска дольщиков, ссылаясь на заключенный договор аренды, а также на то, что истцы не вкладывали средства в развитие указанных территорий — не сажали яблони и не прокладывали водоводы. При этом то, что собственники, вообще-то, не просили что-то высаживать на своей земле и имели на руках нотариально заверенные согласия арендаторов на выделение, оказалось неважным.
Ситуация не только сомнительная с точки зрения закона, но и потенциально опасная для любых собственников земель. Фактически усилиями Гиагинского районного суда легализована очередная юридическая схема, позволяющая лишить человека его имущества.
Уговор дороже денег
В этой истории есть еще один момент, который если и не войдет в учебники по юриспруденции, то наверняка станет частью адвокатского фольклора.
Дело в том, что пострадавшие дольщики, догадываясь об особенностях местного правосудия, попытались продать спорные участки. С паршивой овцы хоть шерсти клок, решили они. Пусть с «креативными» арендаторами борются те, у кого есть средства на противостояние в судах.
Покупатель, что удивительно, нашелся. Имея на руках предварительный договор купли-продажи и не дождавшись из-за судебной волокиты заключения сделки, он обратился по подсудности, указанной в договоре купли-продажи, в Советский районный суд Краснодара с иском о понуждении дольщиков к исполнению договорных обязательств. Уговор есть уговор.
Результатом стало определение суда о наложении ареста на спорные участки. Суд разумно предположил, что пока конфликт в Гиагинской не будет исчерпан, лучше ограничить регистрационные действия. Пока участки под арестом, они хотя бы не уйдут налево.
Дальше надо следить за руками. В ответ арендатор — ООО «Архонт-Сервис», у которого на земли дольщиков, наверное, другие планы, обращается с жалобой об отмене данного определения в Краснодарский краевой суд, а также, на всякий пожарный, в обход процессуального порядка защиты — в Гиагинский районный суд Республики Адыгея. Рискнем предположить, что господа арендаторы, не особенно доверяя краснодарской Фемиде, ринулись туда, где к ним относятся более лояльно.
Запрещено запрещать
И ведь не прогадали. Определением того же судьи Гиагинского райсуда М. М. Ашева 25 июня 2020 года ходатайство о принятии обеспечительных мер было удовлетворено. Управлению Росреестра по Республике Адыгея запретили осуществлять аресты и запреты на регистрационные действия со спорными участками. Иными словами, Гиагинский райсуд запретил Росреестру выполнять наложенные Советским судом Краснодара запреты. В чем, собственно, и парадокс. Определениями судов одинаковой юридической силы создана ситуация, когда органы Росреестра должны исполнить обязательный для него судебный акт Советского районного суда и в равной степени обязательный акт Гиагинского районного суда, притом что судебные акты взаимоисключающие! Что в этой ситуации должен сделать Росреестр, непонятно.
Кажется логичным, что появившееся позже решение судьи из Адыгеи фактически направлено на воспрепятствование исполнения решения краснодарского судьи. И это что-то новое даже по меркам знаменитого южного правосудия: оказывается, теперь решение судьи одного субъекта федерации можно отменить решением судьи другого региона.
А что, спрашивается, так можно было? Конечно, можно, говорят судьи Верховного Суда Республики Адыгея Н. К. Боджоков, А. Р. Сиюхов, Б. А. Шишев и выносят 14 августа 2020 года апелляционные определения, оставляющие определение Гиагинского районного суда в силе.
«Ну это же Адыгея,— скажете вы. — Республика маленькая, все друг друга знают — решили по-семейному сор из избы не выносить». Только вот теперь изобретательность адыгейских судей стала предметом разбирательства Высшей квалификационной коллегии судей РФ, принявшей к производству жалобу гиагинских дольщиков на действия республиканской Фемиды.
Эта история еще далека от разрешения. Впереди кассация, и она по новым правилам, слава богу, уже не в Адыгее. Свое слово скажет и Высшая квалификационная коллегия судей, которая наверняка даст оценку всем «отметившимся» героям. У пострадавших дольщиков всё еще есть шанс на справедливость.
Мы обещаем пристально следить за развитием дела.