Как инвестиционный спрос меняет рынок сервисных апартаментов в Крыму и Краснодарском крае

Сервисные апартаменты на юге России всё чаще рассматриваются как привлекательный инвестиционный инструмент. Такой подход характерен и для Крыма, и для Краснодарского края, но сами рынки развиваются по-разному. Эти выводы основаны на совместном исследовании консалтинговой компании MACON и группы компаний «Квартал».

Портрет покупателя в двух регионах во многом похож. Почти две трети сделок — около 65% — совершают частные инвесторы. Для собственного проживания апартаменты приобретают примерно пятая часть покупателей, ещё около 6% формируют корпоративный спрос. Половина клиентов — из Москвы и области. Сделки всё чаще проходят дистанционно (45%), а участие риелторов стало нормой (до 93%).

Несмотря на схожесть спроса, рынки предлагают разный продукт. Крым сохраняет разнообразие форматов, а Краснодарский край движется к основной модели - возведение сервисных апартаментов под управлением профессиональнального отельера или собственной управляющей компании.

В Крыму сегодня в продаже находится 27 сервисных апарт-отелей, при этом сразу 12 проектов вышли на рынок в течение 2025 года. Параллельно здесь сохраняется сегмент классических апартаментов — около 25 проектов без обязательной гостиничной функции. Такая структура расширяет выбор форматов, моделей управления и сценариев использования для инвесторов.

В Краснодарском крае предложение выглядит более консолидированным. В продаже находится около 50 сервисных апарт-отелей, а за последний год рынок пополнился лишь четырьмя новыми проектами. Классические апартаменты здесь практически сошли на нет — речь идёт о нескольких единичных проектах, часть из которых находится на ранней стадии реализации, и рынок всё чаще ориентируется на единые сервисные стандарты.

«В Краснодарском крае действуют более жёсткие требования к новому строительству апартаментной недвижимости, и во многом именно поэтому классические апартаменты здесь почти не развиваются. В Крыму регулирование мягче, что позволяет рынку оставаться более разноформатным», — отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Различия заметны и в характеристиках продукта. В Крыму примерно в половине проектов отделка и меблировка приобретаются в рамках отдельного договора, а при передаче апартаментов в управление единый стандарт, разработанный застройщиком, чаще всего становится обязательным. В Краснодарском крае таких объектов около 25%. Отличается и модель управления: профессиональные отельные операторы привлечены примерно в 64% проектов Краснодарского края и в 51% объектов Крыма.

При этом экономика инвестиций демонстрирует схожую эффективность в рассматриваемых регионах. Заявленная доходность обычно составляет 10–12% годовых. Более высокие показатели (30–70%) возможны за счёт роста стоимости самого актива в долгосрочной перспективе.

Как отмечает руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер, инвесторы стали более вдумчивыми.

«Покупатель сегодня оценивает не только потенциальный доход, но и модель управления, степень стандартизации продукта и условия эксплуатации. В Крыму рынок пока оставляет больше пространства для различных форматов, тогда как в Краснодарском крае сервисная модель уже задала более жёсткий контур. В результате инвестиционный спрос сформировал две разные рыночные модели, и выбор между Крымом и Краснодарским краем всё реже сводится к абстрактным цифрам и всё чаще становится вопросом осознанной инвестиционной стратегии», — говорит он.