Разрыв в ставках аренды между центром и окраинами сократился с 45% до 38%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в центре в среднем по миллионникам на 38% выше, чем в других районах, а в некоторых городах разрыв достигает 50% и даже 70%. При этом за последние 5 лет он сократился, т.к. на окраинах всё больше арендных квартир предлагается в недавних новостройках, расценки в которых выше.


В среднем по городам-миллионникам ставки долгосрочной аренды в центре на 38% выше, чем в других районах. Это объясняется высокой концентрацией деловой активности, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и ограниченным предложением жилья в центральных локациях.

Минимальная разница зафиксирована в Челябинске (всего 9%) – устаревший жилфонд в центре ограничивает цены, в то время как в периферийных районах квартиры предлагаются в более современных домах. Похожая ситуация в Уфе и Волгограде, где ценовой разрыв составляет 25-26%. Центр – это не всегда «премиальная среда»: старые дома, постоянный шум и скопления людей, а также дефицит парковочных мест часто сглаживают имеющиеся преимущества.
Больше всего квартиры в центре ценятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Москве – ставки в них на 50-70% выше, чем на периферии. Престижность центра, концентрация в нём рабочих мест и его удалённость от промышленных площадок приводит к таким большим ценовым различиям с другими районами.
«Чем выше роль центра как делового и культурного ядра города, тем сильнее выражен ценовой разрыв между центральными и периферийными районами», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

Разрыв в ставках между центром и другими районами сокращается. Сейчас он составляет в среднем 38%, год назад – 40%, 5 лет назад – 45%.

Причина в том, что аренда в центре дорожает медленнее, чем в других районах – за 5 лет рост в среднем по миллионникам составил 73% и 81% соответственно. Во-первых,  ограничивающим фактором выступает высокая база – увеличивать и без того высокие ставки сложнее. Во-вторых, в центре реже строятся новые дома, расценки в которых обычно выше, чем в старом жилфонде.
Особенно заметна разница в динамике в Краснодаре, Воронеже и Омске – за последние 5 лет ставки за пределами центра выросли на 30-34 п.п. сильнее.
Приложение




Город


Средние ставки аренды 1-комн. квартир в марте 2026 г., тыс. руб. в месяц


«Наценка» за центр


Динамика за 5 лет (март 2021 г. / март 2026 г.)


На сколько ставки вне центра растут быстрее




в центре


вне центра


в центре


вне центра




Санкт- Петербург


64,9


38,2


70%


+74%


+75%


1 п.п.




Нижний Новгород


48,6


31,2


56%


+81%


+103%


22 п.п.




Москва


100,5


66,9


50%


+61%


+70%


9 п.п.




Воронеж


32,5


21,8


49%


+38%


+68%


30 п.п.




Екатеринбург


45,2


31,3


44%


+64%


+71%


7 п.п.




Пермь


35,5


24,7


44%


+112%


+86%


-26 п.п.




Омск


32,1


23,6


36%


+57%


+87%


30 п.п.




Ростов-на- Дону


35,7


26,7


34%


+79%


+93%


14 п.п.




Самара


34,3


25,9


32%


+91%


+95%


4 п.п.




Красноярск


36,8


28,2


30%


+89%


+80%


-9 п.п.




Казань


40,5


31,4


29%


+97%


+91%


-6 п.п.




Краснодар


33,1


26,1


27%


+15%


+49%


34 п.п.




Новосибирск


38,9


30,7


27%


+77%


+89%


12 п.п.




Уфа


31,1


24,7


26%


+57%


+68%


11 п.п.




Волгоград


28,0


22,4


25%


+67%


+68%


1 п.п.




Челябинск


25,3


23,2


9%


+97%


+110%


13 п.п.




В среднем


 


 


38%


+73%


+81%


8 п.п.




Источник: Циан 
Методика
В выборке – 16 городов-миллионников. Центры выделены по границам застройки до 1917 г. Расчёты проведены для однокомнатных квартир.