Утонувшие миллиарды Мусина: Fun24 ушел с молотка по 4,6 тысячи рублей за «квадрат»
Комплекс с первым в Казани аквапарком купил бизнесмен Андрей Чекашов — он поверил в будущую реновацию зоны речпорта
«К аквапарку и океанариуму планируется добавить спортивную составляющую», — рассказывает новый владелец комплекса Fun24, недавно проданного с банкротных торгов всего за 136 млн рублей. О том, что казанский девелопер Андрей Чекашов собирается делать с памятником амбициям владельцев ИнтехБанка, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Колейдоскоп» собственников
Как стало известно «БИЗНЕС Online», казанский торгово-развлекательный комплекс «Калейдоскоп», более известный как Fun24, на Мазита Гафури, 46 продан с банкротных торгов. Покупателем стало ООО «Центр технической эксплуатации» (ЦТЭ) — оно входит в группу «Скай девелопмент», принадлежащую казанскому бизнесмену Андрею Чекашову. Цена составила 135,6 млн рублей, что в 13 раз меньше стартовой цены центра досуга. Результаты торгов опубликовал 1 марта конкурсный управляющий ООО «Камелия» Юрий Онуфриенко.
Напомним, что инвестором строительства комплекса первоначально выступал «Интехбанк», входивший в империю ТФБ Роберта Мусина. Но в 2015 году в результате банкротных процедур собственником стало ООО «Камелия», принадлежавшее Дмитрию Минкину. Впрочем, тогда это выглядело скорее как схема с перекидыванием долгов. Сразу после падения «Интехбанка» обанкротилась и «Камелия», которая оказалась одним из крупнейших должников кредитной организации (на фирме числилось 13 кредитов на общую сумму 820 млн рублей).
Здание на Мазита Гафури ушло в конкурсную массу компании, как и ряд других объектов. В том числе на банкротных торгах «Камелии» недавно ушло с молотка и девятиэтажное здание в Старо-Татарской слободе — бывшее головное здание «Татстроя» на Ахтямова, 1.
В лот комплекса Fun24 вошли помещения площадью 29 тыс. кв. м с аквапарком и развлекательным комплексом, недостроенная на 10% парковка, а также два земельных участка площадью 10 тыс. и 15 тыс. кв. метров. Комплекс продавался с 2018 года и успел выйти на публичные торги. Изначально он выставлялся аж за 1,8 млрд рублей, к «публичке» подешевел до 339 млн и в итоге ушел за еще меньшую сумму. Даже если учитывать только здание без земельных участков, получается, что квадратный метр обошелся покупателю примерно в 4,6 тыс. рублей.
За развлекательный комплекс, как и за здание «Татстроя», развернулась острая борьба. На торги по Fun24 поступило три заявки. Помимо ЦТЭ на комплекс нацеливались питерский предприниматель Марк Негодуйко и казанская ИП Фарида Тухватуллина. Негодуйко, по данным базы «Контур.Фокус», владеет двумя мелкими компаниями — ООО «Коломяги» (занимается розничной торговлей продуктами питания) и ООО «Недвижен» (как раз управляет недвижимостью). Их выручка не превышает нескольких миллионов рублей в год. ИП Тухватуллина занимается консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управления, и владеет небольшой торговой фирмой «Энергетик». Но им на торгах не повезло, ЦТЭ обошел конкурентов по щедрости предложения на 3-5 млн рублей.
Who is mr Чекашов
Интереснее всего, конечно же, фирма-победитель. Казанская группа компаний «Скай девелопмент» владеет и управляет рядом коммерческих зданий, например, бизнес-центром А1 на Шамиля Усманова, бизнес-центром А-2 на Щапова, а также рядом объектов стрит-ритейла площадью в несколько тысяч «квадратов». Последние сдаются в аренду продуктовым сетям и другим арендаторам. Группа компаний специализируется на том, что покупает объекты недвижимости, реконструирует их, в том числе с привлечением заемного капитала, и разрабатывает для них оптимальную концепцию развития. После чего продает другим рантье.
ООО «Скай девелопмент» создано в 2014 году, выручка в 2019-м составила 35 млн рублей, чистая прибыль — 60,3 млн рублей. В компании Чекашов владеет 95%, а оставшиеся 5% у Руслана Кононова. У «Скай девелопмент» есть шесть дочерних ООО: «Казэнергосервис», «Капиталсервискомплект», «Капснаб» и другие. При этом «дочки» гораздо крупнее материнской компании. Так, торговый дом «Капснаб» генерирует выручку в 366 млн рублей в год. А «Казэнергосервис» — это известный игрок на рынке энергосбережения Казани с 2012 года. Он устанавливает приборы учета, проектирует и монтирует системы энергосбережения. С 2015 года «Казэнергосервис» выиграл госзаказы на 165 млн рублей, в основном по капремонту в многоквартирных домах. В 2019 году компания получила выручку в 142,2 млн рублей.
Судя по отчеству депутата Казгордумы Евгения Чекашова, бизнесмен Андрей Чекашов — его отец. Евгений Чекашов — председатель постоянной комиссии Казгордумы по делам молодежи, физкультуре и спорту, а также заслуженный работник ЖКХ Казани — ранее он возглавлял МУП «Казанский энергосервисный центр».
Аквапарк в зоне реновации
Как выяснил «БИЗНЕС Online», покупка Fun24 получилась несколько неожиданной даже для самого инвестора. Дело в том, что «Скай девелопмент» участвовала в аукционе по зданию «Татстроя», но потерпела неудачу — компанию Чекашовых обошел московский покупатель Денис Игнатьев, предложивший на 1 млн рублей больше — 169 миллионов. Поэтому и появилась идея участвовать в торгах по другому зданию. «У нас на руках появились свободные заемные средства, которые мы решили перенаправить на развитие данного проекта», — пояснил «БИЗНЕС Online» сам Андрей Чекашов.
Рассказывая о покупке Fun24, бизнесмен отметил, что ключевой стала информация о грядущей реновации в районе Речного порта. Эту идею поддержал гендиректор A-Development Мурат Ахмеров — его компания выступила консультантом покупки Fun24. «Мы презентовали объект потенциальному покупателю, организовали осмотр. Высказали свою позицию относительно будущего развития комплекса с учетом того, что территория вокруг Речпорта будет развиваться в ближайшие пять лет», — рассказал Ахмеров.
Как писал «БИЗНЕС Online», реновация этой территории — самый амбициозный проект комплексной застройки, который в прошлом году презентовал сам Метшин. Здесь на берегу Волги построят пять жилых комплексов для 13,8 тыс. человек с общей площадью 129 тыс. кв. м и максимальной высотой в 25 этажей. Один из ЖК на месте складов Речпорта с 2018 года строит «КамаСтройИнвест» Делюса Сиразетдинова. Также в районе построят 5 детских садов на 825 мест.
В районе, помимо того, создадут спортобъект, многофункциональный общественный комплекс, торгово-административный центр, административно-торговый комплекс с отелями. В планах реконструкция и новое строительство на участке казанского филиала Волжского государственного университета водного транспорта. Территорию закрытых очистных сооружений меховой фабрики на ул. Дулата Али займет медицинский университет.
Казанские власти уже подготовили проект планировки 71 га территории в границах улиц Портовой, Девятаева и Меховщиков. С 18 февраля по 25 марта на портале dispute.kzn.ru идут общественные обсуждения проекта.
Сохранят ли аквапарк и океанариум?
Руководитель A-Development рассказал нам о том, в каком состоянии находится Fun-24. Сейчас объект заполнен примерно на 40%. Долгосрочные договора арбитражный управляющий в ходе банкротства временно не заключал. Из якорных арендаторов остаются развлекательный комплекс Fun24, аквапарк «Барионикс» и океанариум, супермаркет уже съехал. Есть и новые желающие арендовать площади. «Понятно, что объект большой и предполагаются большие вложения — в ремонт кровли, замену окон, инженерные коммуникации, ремонт помещений. Надо думать и о концепции», — объяснил Ахмеров.
По словам Андрея Чекашова, сейчас «Скай девелопмент» думает над развитием объекта. «До презентации в обновленном формате пройдет не менее года», — предупредил он.
А пока инвестор налаживает контакты с «поселенцами» комплекса. «Мы планируем продолжить работу с текущими арендаторами, будем с ними общаться, чтобы понять их общий настрой, а также стратегические планы развития в условиях обновленного комплекса. Необходимо провести работу по приведению ставок арендной платы в соответствие с рыночными», — отметил Чекашов. По его словам, примерный масштаб вложений в объект будет понятен «после завершения консалтинговых работ».
«Мы видим здесь активную точку роста города, где казанцы будут проводить свободное время, семейный досуг, поэтому в ближайшее время будем активно работать над развитием», — подытожил Чекашов.
Судя по всему, и городские власти не против семейного комплекса в зоне реновации. Как пояснила «БИЗНЕС Online» курирующая развитие Речпорта Татьяна Прокофьева, «на сегодня функция развлекательного учреждения на данном участке не противоречит разрабатываемому проекту планировки территории».
Но пока реновация настолько далеко, что и о перспективах Fun24 рассуждать трудно. «Для меня и для многих, вероятно, коллег перспективы этого района — загадка, поскольку первый же анализ этой территории должен показать, что на себя хотят взять эти застройщики, какой бизнес они собираются открыть, как они будут подключаться к городской структуре?» — рассуждает заслуженный архитектор РТ Николай Васильев.
По словам представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елены Стрюковой, «в пересчете на 1 кв. м цена комплекса кажется невысокой. Казалось бы, комплекс наполнен уникальными для города арендаторами: аквапарк, океанариум… Но расположен он не самым удачным образом, а из-за отсутствия системного маркетинга, когда думаешь о досуге с детьми в выходные, этот объект не приходит на ум. Возможно, когда вокруг построят жилые комплексы, этот район города оживет».