Строить негде? В Челябинске жилья больше продают, чем строят
По областной столице пронёсся тревожный слух: а строить-то больше негде! Строители в минусах, цена квадрата продолжает ползти вверх, а за последний год в Челябинске на торги не был выставлен ни один участок.
Сносить старое – строить новое
«Действительно, в городе практически закончились чистые от застройки площадки, - подтвердил Президент Челябинского межрегионального Союза строителей Андрей Мурдид. – Муниципальная пустая земля заканчивается, для строительства больших микрорайонов места уже нет. Перспектива только одна – разгребать ветхо-аварийное жильё, расселять и сносить двухэтажные барачные домики, их немало. Знаю, что в Ленинском районе такая работа потихоньку ведётся. В Тракторозаводском и Металлургическом районах много ветхого жилья и жителей, которые обивают пороги администраций с просьбами о помощи. Снаружи такие дома порой выглядят неплохо, их регулярно красят, но внутри у них деревянные лестницы, деревянные перекрытия, шлакоблочные стены, и проводка давно не в силах выдержать того количества электроприборов, которым пользуется современный жилец. Капитально ремонтировать такие дома бессмысленно, так что работать есть над чем. Тем более, в постановлениях Правительства РФ как раз говорится о развитии застроенных территорий, о комплексном развитии территорий. Застройщиков будут привлекать именно на эти программы».
К слову, аварийно-жилищный фонд в области составляет более 370 тыс квадратных метров, это 1287 домов. В рамках федерального проекта до 1 сентября 2025 нужно расселить 188 тыс квадратных метров, это 570 домов (10460 человек). Расселение идёт опережающими темпами: так, за прошлый год вместо 32 тыс квадратов расселили 48 тыс.
Против плана не попрёшь
«Последние большие свободные куски земли в городе - это четыре микрорайона в том месте, где «Парковый -2» примыкает к «Ньютону», - рассказал Мурдид. - Ранее они были подготовлены к торгам, часть их отдали «Магнитострою», который спас обманутых дольщиков и теперь будет там строить «Парковый-3». Остальные не такие большие, да ещё заняты лесом, поэтому застройщикам не интересны. Есть разбросанные по городу небольшие участки для точечной застройки, на уплотнение».
Новость о строительстве «Паркового-3» вызвала возмущение челябинского урбаниста Льва Владова. По его мнению, в городе «много пустырей, которыми никто не занимается», вместо этого город растягивают, «манипулируя с землей за административной чертой города».
«Ведь в город-то все потом едут по одной дороге и стоят в пробках, - рассуждает он. – Если всё будет продолжаться в том же духе, то запустится бесконечный цикл по застройке полей».
Но, видимо, у нас уже нет другого выхода: застройщикам надо как-то исполнять указ Президента. К 2030 году застройщики всей страны должны сдать до 120 млн кв метров жилья. У Челябинской области также есть свой план-график по вводу жилья, в 2021 году необходимо сдать 1,67 млн квадратов, в 2022 – 1,649 млн, с 2023 – не менее 1,7 млн ежегодно. Всего за ближайшие 10 лет необходимо ввести в эксплуатацию более 25 млн жилья. Причём рекордным должны загадочным образом стать 2029 год, когда к сдаче запланировано 7,791 млн квадратов.
В городе много участков, которые, казалось бы, возможно освоить, но все они находятся в аренде или собственности предприятий. Поэтому крупные застройщики договариваются с собственниками земельных участков о застройке на взаимовыгодных условиях. Например, сейчас идут переговоры СК «Легиона» и ПГ «Конар» о строительстве нового жилого комплекса вдоль пр.Ленина в сторону Чурилово.
Не встанет ли стройка?
По данным, в течение последних десяти лет Челябинская область входит в топ-15 регионов (13 место), где вводится в эксплуатацию больше всего жилья. Однако согласно выданным разрешениям на строительство, на 1 февраля в регионе должно строиться 358 многоквартирных домов площадью более 2 млн квадратов, а строится только 158.
«Дело в том, что крупные застройщики не могут получить в банках кредиты одновременно на все объекты, на которые получены разрешения, - объяснила заместитель начальника управления жилищной политики Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина. - Некоторые застройщики, планировавшие привлекать средства дольщиков, не могут получить кредит в силу своего финансового состояния, т.е. из-за низкой маржинальности проекта. Минстрой поручителем для застройщиков не выступает, проблемы с финансированием сегодня общие. Вся надежда на ипотеки, которые берут граждане. В Челябинске 85% объектов строятся именно благодаря им».
Пока что граждане стремятся во что бы то ни стало приобрести жильё: программа ипотеки с господдержкой продлится до 1 июля 2021 года и пока не известно будут ли её продлевать. Да и в коммерческих банках делают всё возможное, чтобы интерес к ипотеке не снижался. Все развивают цифровую ипотеку, чтобы ради кредита на жильё человеку даже не пришлось ездить в банк или количество этих визитов было минимальным. Одни ввели преференции для медработников, другие – для семей с тремя детьми, третьи наладили каналы связи с Пенсионным фондом, чтобы клиенты, имеющие право на маткапитал, подавали заявки на сертификаты прямо из офиса банка.
«За 2020 год в регионе выдано более 108 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 81 млрд рублей. Это больше, чем в 2019 году почти на 45%, - сообщила заместитель управляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. - Рост ипотечного кредитования начался с июня 2020 года, к декабрю достиг рекордных значений – за один месяц банки выдали южноуральцам 10,9 млрд рублей. За три последних года это было пиком. Для сравнения: в прошлые годы размер месячного объёма кредитов не превышал 6,7 млрд. Средний размер ипотечного кредита, по нашим данным, вырос с 1,5 млн до 1,7 млн. Срок, на который обычно берут ипотеку, в среднем составляет чуть более 17 лет».
По всеобщему мнению, встать стройка не должна. Даже если не продлят ипотеку с господдержкой, есть масса других ипотечных продуктов. К тому же ключевая ставка Банка России сегодня достигла рекордного минимального значения 4,25%. На 1 января 2021 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в нашей области составляла 7,47%. Застройщики тоже уверены: что-нибудь в правительстве придумают. Ведь надо выполнять указ, а 25 млн квадратов – это не шутки.