Как новые правила выдачи ипотеки изменят рынок Алтая, рассказали эксперты
Уже две недели в России действует новый стандарт, по которому банки должны выдавать ипотеку. Его ввели, чтобы избавиться от рискованных схем на рынке и защитить интересы заемщиков. Насколько он актуален для жителей Барнаула и Алтая, и как повлияет на рынок, - расскажем в материале.
Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!
Какие схемы стали недоступны
Стандарт закрепил принцип определения условий ипотечного договора. Например, теперь рекомендуется заключать их на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета.
Банки должны подробно информировать клиентов об условиях кредита, возможных комиссиях и рисках.
Помимо этого, банки не смогут предложить ДДУ, по которым часть средств будут размещать на аккредитиве. Благодаря ему банк получал доходность и давал скидку покупателю. ЦБ считает схему рискованной: деньги не застрахованы в отличие от эскроу-счета и их можно потерять, если организацию лишат лицензии.
Также не должны быть никакой ипотеки с кешбэком от первого взноса, чтобы застройщики не переоценивали свои силы.
Отменяют субсидирование ипотеки от застройщика с искусственным завышением стоимости жилья. Помните предложения в московских новостройках под 0,1%? За понижение ставки девелоперы платили банкам комиссию. Но разница все-таки закладывалась в стоимость квартиры, она получалась завышенной. ЦБ опасается, что это сильная нагрузка на заемщиков.
А с 1 июля банки не смогут получать единовременные платежи от самих заемщиков для снижения ставки. То есть предложения «купи ставку» сменит альтернатива.
Пока стандарт – это рекомендация. Но ее могут закрепить законодательно.
Зачем это нужно
Как заметила Татьяна Зинченко, директор Агентства недвижимости Татьяны Зинченко, регулятор не хочет допустить «ипотечного кризиса» 2008 года, поэтому действует с опережением. Новый стандарт она поддерживает, объясняя, что его создали для подстраховки заемщиков.
«Многие пытаются поймать сиюминутную выгоду, не читая внимательно кредитный договор и не думая, что будет дальше, - сказала собеседница. – Конечно, это повлияет на кредитоспособность. Сейчас и так, особенно на вторичном рынке, не каждый может позволить себе ипотеку. В обороте в основном собственные, незаемные средства. Ипотекой добирают только недостающий «хвостик»».
В новом году банки в нашем регионе не очень активно зашли в ипотечное кредитование: заявки принимают, но обрабатывают дольше обычного, заметила президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
«Видимо, они тоже внедряют эти стандарты и перестраивают свою внутреннюю систему», - сказала она.
Собеседница отметила, что барнаульские застройщики работают в прежнем режиме: принимают заявки, бронируют квартиры и постепенно планируют выводить клиентов на сделки.
«Наши застройщики – правильные. Они, в отличие от московских, не баловали нас схемами, которые теперь пресекает стандарт. Поэтому у них ничего сверхъестественного не произошло. Как и у наших банков, которые трепетно относились к требованиям ЦБ», - сказала Марина Ракина.
Что со схемами было не так
Татьяна Зинченко работает с клиентами-инвесторами, которые не покупают недвижимости по жизненно необходимым причинам, а ждут от сделок максимальной выгоды. Она поделилась мнением о схемах, которые не одобряет ЦБ в новом стандарте:
Покупка ставки у банков на вторичном рынке. «Таких сделок было немного, потому что мы с клиентами четко просчитывали покупку и считали их нецелесообразными: зачем единовременно платить сумму, которая раскидана на весь срок? Иногда мы покупали ставку на короткое время: чтобы год-два переждать с комфортным платежом, а после, когда ставка пойдет вниз, рефинансироваться под новый процент».
Аккредитивы. «Первоначальный взнос не был размещен на эксроу-счете, а на аккредитиве, который не застрахован. На мой взгляд, неправильно и опасно, в этом давно нужно было навести порядок».
Кешбэк от застройщика. «Акции, когда после покупки квартиры у застройщика человеку возвращался первоначальный взнос или его часть, очень были распространены в Центральной России, таким клиенты пользовались. У нас не встречалось».
Субсидирование процентной ставки от застройщика. «Снижение ставки «Семейной ипотеки» с 6 до 3% подходило только тем клиентам, которым действительно было важнее платить «здесь, сейчас, сегодня», а то, что переплата растет – дело далекое. Клиентам-инвесторам это было ни к чему, они не пользовались».
«Это была рабочая схема с единственным нюансом – объект становился дороже, - заметила по этому поводу Марина Ракина. – Кредитная нагрузка на заемщика увеличивалась. Если он не справлялся, сам банк при падающем рынке рисковал не реализовать объект на ту сумму кредита, которую выдавал».
Что будет в Барнауле
Татьяна Зинченко ожидает корректировок на вторичном рынке недвижимости в середине лета. Согласно новому стандарту, с 1 июля банки не смогут продавать клиентам пониженные ставки.
«Продажи вторичной недвижимости в Барнауле были стимулированы покупкой ставок, где сам же покупатель банку компенсировал часть процентов, - сказала она. – Что касается новостроек, слава богу, мы попадаем под расширенный список Семейной ипотеки – те, кто могут, будут брать ее».
Как напомнила Марина Ракина, помимо этой ипотеки действует программа Traid-in. Это когда человек покупает квартиру, передавая застройщику прежнюю, на продажу через партнеров-риелторов, и доплачивает разницу.
В ходу также траншевая ипотека и длительная рассрочка. «Допустим квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет принцип последней Татьяна Зинченко. - Человек вносит 20%. Остальное – либо равными долями к окончанию строительства, либо весь срок платит определенную посильную сумму, допустим по 30 тыс. рублей, а потом после сдачи дома вносит остальное: собственными средствами или с помощью ипотеки под актуальный процент».
Также риелтор ждет «честных» предложений от застройщиков, которые не затянут клиентов в кабалу.
Маркетинговые акции, вроде субсидирования ставки застройщиком до 0,1%, стали особенно популярны в крупных городах России с отменой «Льготной ипотеки 2020».
Уменьшение числа таких предложений от застройщиков вместе с высокими заградительными ставками скажутся на уже просевшем спросе, посчитали респонденты-риелторы «РБК». Они ожидают снижение спроса на первичном рынке до 30%. По их мнению, стимулировать продажи могут бонусными программами, скидками на парковочные места или кладовки.
«Пока ключевая ставка высокая и клиенты могут подождать, лучше ждать, чем идти странными путями и пострадать от рисков», - заключила Татьяна Зинченко.